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이종길의 부동산 톡톡정보 (66건)

정부와 한국토지주택공사는 개인 소유의 토지를 매입한 뒤 토지 가격에 해당하는 금액을 일정 기간 매달 나눠주는 방식의 토지연금제를 2019년부터 도입한다. 토지연금 상품 구조는 주택연금이나 농지연금과 다르다. 주택연금은 주택을 담보로, 농지연금은 농지를 담보로 은행으로부터 다달이 연금처럼 대출을 받는 역모기지 금융상품이다. 반면 토지연금은 아예 땅을 사들이겠다는 발상이다. 다만 매입 금액을 5년, 7년, 10년으로 일정 기간을 정해 매달 나눠 준다는 점에서 연금으로 볼 수 있고, 토지 매도자가 수령하는 금액은 해당 토지의 총 감정가격을 기초로 수령 기간과 매년 지가상승률 및 금리 등을 고려해 결정한다.토지연금을 위해 한국토지주택공사(LH)는 내년부터 전국의 빈집을 사들인다. 기존 토지은행을 토지주택은행으로 확대 개편 하고 빈집을 매입할 예정이며, 이들 빈집을 재생해 주택수급 조절 및 도시재생 뉴딜용으로 활용한다는 구상이다.관련 법 개정 절차를 밟아 토지주택은행을 본격 운영하는 시점은 2021년으로 잡았다. 또한 국토 전반에 걸친 토지, 주택 비축 정보 시스템도 만든다. 내년 공공토지 비축 예산으론 4000억원이 잠정 배정됐다. 빈집 비축 매입 비용도 포함돼 있다. 지난해 예산인 298억원보다 13배 가량 늘어난 것이다. 잠정적으로 2020년에는 5000억원대의 예산을 유지할 것으로 보고 있다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반 | 기고 | 2017-11-30 23:02

임차인들이 다른 사람의 집을 임대하여 사용하고 임대가 끝나면 보증금을 환불 받아야 하는데 임대차 중에 공매나 경매가 들어가서 임차인의 보증금을 모두 돌려받지 못하는 안타까운 경우가 있다.그렇지만 임대차 계약시 꼭 확인해야 할 중요 사항을 알고 준비하면 보증금을 떼일 위험을 현저히 줄일 수 있다. 그 중요사항은 바로 대항력을 갖추는 것이다.대항력이란 임차인이 제3자에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있는 힘을 말하며, 조건은 주민등록 전입과 점유를 하는 것으로 이 두 가지 조건이 충족되어야 대항력이 있는 임차인 조건이 되는 것이다.권리의 순위는 임차인 전입과 저당권이 같은 날 이루어지면 임차인은 익일 0시가 권리기준이 되고, 저당권은 당일 9시가 권리기준이 됨으로 인해 임차인이 순위에서 밀리므로 저당권이나 가압류 등 다른 권리가 부동산 등기부 등본에 기입되기 전에 하루라도 먼저 전입을 하여야 확실하게 대항력이 있는 임차인으로 보장을 받을 수 있다.조건 하나, 주민등록 전입신고는 세대주가 신분증을 지참하고 주소지 관할 주민센터를 방문하여 할 수도 있고, 정부 민원 포털인 민원24를 통해 인터넷 신고도 가능하다.조건 둘, 점유는 해당 부동산에서 실제 거주하여야 하는 것이다.또한 계약 당시 임차인 보다 선 순위 권리가 있는 경우 주택임대차 보호법에서 보장하는 주택 소액 임차인의 최우선 변제금액과 보장 금액을 체크하여 보증금을 정할 필요도 있다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-11-16 23:02

부동산 경매 매수 신청 대리란 경매에 대한 지식이 부족한 일반인을 대리하여 경매 권리 분석 및 입찰을 해주는 제도를 말한다.대행을 하기 위해서는 변호사, 공인중개사, 법무사 등의 자격이 필요하다. 특히 개업공인중개사의 경우 실무 부동산 전문가로써 정확한 권리분석과 시세 파악을 할 수 있어서 공인중개사법에 근거하여 매수신청대리를 통해서 민사집행법에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고 있다. 매수신청대리 자격은 공인중개사가 개업 후 사업자 등록을 하고 경매 매수신청대리에 관한 소정의 실무 교육을 이수하고, 사고에 대한 손해 보전을 위해 보증보험이나 공제에 가입하여야 하며, 대법원 규칙이 정하는 요건을 갖추어 중개사무소가 있는 곳을 관할하는 지방법원의 장에게 매수신청대리인 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다. 매수 신청 대리권의 범위는 공인중개사법 매수신청대리인 등록 등에 관한 규칙을 보면 매수신청 보증의 제공, 입찰표의 작성 및 제출, 차순위 매수신고, 매수신청의 보증을 돌려 줄 것을 신청하는 행위, 공유자의 우선매수신고, 임차인의 임대주택 우선매수신고, 공유자 또는 임대주택 임차인의 우선매수신고에 따라 차순위 매수 신고인으로 보게 되는 경우 그 차순위 매수신고인의 지위를 포기하는 행위 등의 권한 대리 일체가 가능하다.매수신청대리 대상물은 경매, 공매를 통한 토지, 건물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단, 광업재단 등이다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-11-09 23:02

그린리모델링이란 낡은 건축물을 단열재 보강, 창호 교체, 친환경 에너지 설비 등으로 보완해 에너지 효율성이 높은 건축물로 개량하는 것이다.사업 추진 근거로는 녹색건축물 조성 지원법 제25조(녹색건축물 조성 사업에 대한 지원 특례 등), 26조 및 27조(그린리모델링에 대한 지원) 이고 기존 건축물에 대하여 에너지 성능 개선을 위한 리모델링을 구상 또는 실행 중인 모든 유형의 민간 사업을 대상으로 한다.지원금은 비거주 건물은 에너지 시뮬레이션에 따른 성능개선 비율 20% 이상, 아파트, 다세대연립 주택은 창호 에너지 소비 효율등급이 4등급 이상 개선시 공사비 대출이자를 1~3%까지 차등 지원한다.이자 지원 사업비 최대 지원 기준은 비주거 건물 1동당 50억원, 공동주택 1세대당 2천만원, 단독주택 1호당 5000만원이고, 최소한도는 비거주 2000만원, 주거 300만원이며, 10만원 단위로 신청할 수 있다.이자지원사업 대출취급 금융기관은 비주거의 경우 신한은행, 기업은행, 제주은행 전 지점에서 취급하고, 주거는 우리은행에서 취급한다.이자지원은 5년간 지원하며, 그린리모델링 사업비는 이자지원 기간과 동일하게 5년 이내 분할 상환해야 한다.사업에 대한 자세한 사항은 한국토지주택공사 그린리모델링 창조센터(http://www.greenremodeling.or.kr/)에서 확인하고 안내 받을 수 있다.참고로 그린리모델링인증 최우수등급(그린 1등급)을 받은 건축물은 5년간 최대 3%의 재산세를 감면해 준다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-11-02 23:02

농사에 이용중인 농지를 농지 전용 허가를 받아 농지 외 다른 용도로 사용하려는 자에게 식량 자급 기반 유지 및 우량농지 보전을 위해 농지를 보전, 관리 및 조성하는데 소요되는 비용을 부담하게 하는데, 이 비용을 농지보전부담금이라 하는데, 보통 농지전용부담금으로 알고 있지만 정확한 명칭은 농지보전부담금이다.지적법상 지목이 전, 답, 과수원은 농사를 짓는 토지로, 이 토지에 집을 지으려면 무조건 대지로 지목을 변경하여야 하며 이 절차를 농지전용이라 한다.농지전용부담금의 부과 기준은 ‘부동산 가격 공시에 관한 법률’에 따른 해당 농지의 개별 공시지가의 범위에서 같은 법에 따른 해당 농지의 개별공시지가의 100분의 30을 적용하여 산정한 금액으로 한다.예시) 공시지가가 ㎡당 10만원인 500㎡의 전을 대지로 전용할 경우 전용면적 500㎡x(개별공시지가 100,000x30%)=1500만원이다.단, ㎡당 공시지가의 30%가 5만원을 초과하는 경우는 그 상한금액을 5만원으로 정해서 부과한다.참고로 지목변경은 건축 완공 후 사용승인이 있어야 변경 가능하고, 농지 전용 부담금을 내고 건축계획이 취소되면 일정한 양식을 갖추어 환급 신청하여 환급을 받을 수 있으며, 농업인, 영농법인 등은 일정한 조건하에 (농지법 시행령 별표2 농지보전부담금 감면 대상 및 감면 비율) 농지전용부담금을 감면받을 수도 있다. ·(주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-10-26 23:02

전월세 전환율이란 보증금을 월세로 전환시 적용되는 비율로 임대인은 요구 수익률을, 임차인은 전월세 선택 및 월세 계약시 기회 비용을 계산하는 지표로 활용된다.전월세전환율은 [{월세/(전세금-월세보증금)}×100]으로 산정된 월세 이율을 연이율로 환산(월세이율 ×12)하여 산정한다.예시1) 전세금 1억원의 주택을 보증금 1000만원과 월세 50만원으로 계약 체결시 전월세 전환율은 6.7%이다.(50만원/(1억원-1000만원)×100 = 월세이율 0.55%이고 연 월세이율은 6.7%이다. 2017년8월 기준 한국 감정원 부동산 통계 정보 시스템(http://ww w.r-one.co.kr)의 통계에 따르면 전북지역 전월세 전환율은 아파트가 6.3%, 연립 다세대 주택은 10.1%, 단독주택은 10.5%이다.이는 아파트보다 단독, 연립 다세대 주택의 전월세전환율이 높다는 것을 알 수 있고, 전북 주택 종합 평균 전월세 전환율은 8.6%다.이는 전국 전환율 종합 평균인 6.4%보다 2.2%나 높은 수치이다.전월세 전환율이 높다는 것은 낮은 것 보다 상대적으로 월세부담이 크다는 의미이고, 전월세 전환율이 7%에서 8%가 되면 1억원 기준 월세로 700만원/년에서 800만원/년으로 그 부담이 커진다.현재 발표되는 각종 전월세전환율은 계약하고자 하는 물건의 월세가 상대적으로 높고 낮음을 판단하는 참고자료로 활용된다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-10-19 23:02

한국농어촌공사에서 신청하는 농지연금제도란 만65세 이상 고령 농업인이 소유한 농지를 담보로 노후생활 안정자금을 매월 연금 형식으로 지급하는 제도이다.이는 한국농어촌공사 및 농지관리기금법 제10조 및 제24조의5항(농지를 담보로 한 농업인의 노후생활 안정 지원 사업) 등에 법적 근거를 두고 있다. 신청 나이는 신청연도 말일 기준으로 농지소유자 본인이 만65세 이상(2017년의 경우 1952년 12월 31일 이전 출생자)이며 농지 소유자 본인의 신청일을 기준으로 농업인이여야 한다.부대조건은 신청인의 영농경력이 5년 이상이고, 대상 농지 지목이 전, 답, 과수원으로서 실제 영농에 이용중인 농지로 저당권 등 제한물권이 설정되지 아니한 농지로 본인 및 배우자 이외의 자가 공동 소유하고 있는 농지는 대상에서 제외된다.농지연금 장점으로는 농지연금을 받던 농업인이 사망할 경우 배우자가 승계하면 배우자 사망시까지 계속해서 농지연금을 받을 수 있다. 단, 신청 당시 배우자가 65세 이상인 경우에 한한다.또한 연금을 받으면서 담보 농지를 직접 경작하거나 임대할 수 있고, 연금 채무 상환시 담보 농지 처분으로 상환하고 남은 금액이 있으면 상속인에게 돌려 주고, 부족하더라도 더 이상 청구하지 않는다.지급방식은 종신형과 가입자가 선택한 일정기간 동안 매월 일정한 금액을 지급받는 기간형이 있다. (주)삼오투자법인 대표

경제 | 기고 | 2017-10-12 23:02

토지의 경우 일정 면적 이하로는 분할을 못하게 되어 있다.너무 적은 면적으로 분할할 경우 토지 효용성이 떨어지기 때문이다.또한 적은 면적의 여러 필지의 토지를 하나의 필지로 합하는 경우도 있는데, 지적 공부에 등록된 연접된 2개 이상의 필지를 1개의 필지로 합하여 등록하는 것을 토지합병이라 한다. 신청은 인터넷으로 ‘민원24’나 부동산 통합민원 ‘일사편리’에서도 가능하고, 직접 방문으로 할 수도 있으며, 관할 시·군·구청에 토지 소유자 본인이 토지 이동 신청서를 작성하여 합병 신청하면 된다. 수수료는 합병 전 필지당 1000원이고 처리 기간은 5일이다.다만, 합병하려는 토지의 지번 부여 지역과 지목 또는 소유자, 축척, 소유자의 공유지분, 주소가 다른 경우, 토지 전부에 서로 다른 저당권 등이 있는 경우나 합병필지가 연접되지 아니한 경우와 토지 개발사업을 시행하고 있는 토지와 그 지역 밖의 토지 합병인 경우, 불법 건축물이 있는 경우를 제외하고는 토지합병을 신청할 수 있다.여러 필지가 하나로 합병되고 나면 토지대장이나 임야대장에 합병 면적과 합병 사유가 기재되고, 토지 이용 계획 도면에도 합쳐진 면적과 도면을 확인할 수 있다.두 필지가 하나로 합병이 되면 등기도 하나로 변경이 되어야 하는데 관할 관청에서 추가 비용 없이 등기 처리해 주며, 등기부 등본에도 합병일과 합병 후 면적 그리고 합병 사유가 기재된다. 이때 등기필증은 추가로 교부하지 않는다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-09-21 23:02