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이종길의 부동산 톡톡정보 (117건)

우리나라의 작년 말 기준 국내총생산(GDP) 대비 가계부채 비율은 92.8%이고, 올 6월 통계로 가계 부채 금액은 1400조원 규모이다.우리나라는 그 동안 급성장에 따른 부동산 가치 상승이 가파르다 보니 다른 나라에 비해 담보 대출을 통한 주택 구입이 보편화 되어 있어서, 주택 구입에 담보 대출 의존도가 아주 높게 형성되어 있다.세계 국가와 도시의 비교 통계를 제공하는 넘베오(NUMBEO)의 2017년 소득대비 부동산 가격 비율 자료를 보면 서울의 경우 17.4배로 서울 집 한 채를 사려면 평균 소득자가 17.4년 동안 소득을 모아야 집 한 채를 살 수 있다고 기록하고 있다.이 기간을 줄이기 위해 주택 구입 담보대출을 받는 금액이 소득 대비 비율보다 과도하게 높을 경우 가계의 재무구조에 부담을 줄 수 있고, 빚이 늘면 채무를 이행하느라 소비와 저축이 줄어들고, 그로 인해 위축된 소비는 결국 경기불황으로 이어진다. 현 정부는 다음달 가계부채 종합 대책을 발표한다고 한다.주요 내용으로는 주택담보 대출 산정 범위를 기존 대출과 신용 대출 등으로 확대하는 신 DTI(총 부채 상환 비율)와 DSR (채무자 연간 소득 추정 액 대비 연간 원리금 상환 비율)을 내놓을 계획이다.즉, 주택 담보 대출시 다주택자의 경우 기존 담보 대출 원리금까지 반영하고, 매달 대출 원금 일부를 포함한 상환이 무리하게 이루어 지지 않도록 미래의 상환 능력까지 따져서 상환 가능 한도에서 대출이 이루어 지게 하겠다는 것이다. (주)삼오투자법인 대표

경제 | 기고 | 2017-08-31 23:02

상속이란 어떤 사람이 가진 재산상의 지위와 권리의무가 그 사람의 사망을 사유로 하여 일정한 친족관계에 있는 사람에게 포괄적으로 이전하는 것을 말한다.증여란 일방이 대가 없이, 즉 무상으로 재산을 상대방에게 준다는 의사표시를 하고 상대방이 그것을 승낙함으로써 성립하는 계약이다.이것은 단독행위가 아니라 쌍방의 의사의 합치로 성립되는 계약이므로 이것을 거절하면 계약은 성립될 수 없다.안 받겠다고 하는데 억지로 줄 수는 없는 것이다.상속. 증여를 할 경우 신고자가 그 가액을 정해 신고하면 국세청에서 실재 매매 가격과 일치하는지 확인한 뒤, 실재 가격보다 낮으면 납부 불성실 가산세를 물리는 경우가 있다.이에 국세청에서 실재 가액의 차이로 가산세를 부과하는 등 분쟁이 생기는 경우를 적게 하기 위하여 국세청 홈텍스에 유사 매매 사례 가격을 확인할 수 있게 코너를 마련하였다. 그 이용방법은 국세청 홈텍스에 로그인하여 상속. 증여 재산 평가하기 코너에 들어가서 상속. 증여 재산 평가 정보 조회를 해서 유사 재산 매매 사례 가액 정보를 확인하고 세금 신고에 활용할 수 있다.다만, 아직까지는 아파트. 오피스텔. 연립주택. 다세대주택 등의 실재 매매 가격만을 확인할 수 있고, 토지정보는 제공하지 않고 있다.아파트 등 가격은 조회일로부터 2개월 이전 것만 확인할 수 있다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반 | 기고 | 2017-07-27 23:02

농지법 제8조에 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장, 구청장, 읍장, 또는 면장에게서 농지취득자격증명서를 발급받아야 한다고 규정하고 있다.농지란 전, 답, 과수원, 그밖에 법적 지목을 불문하고 실제로 농작물 경작지 또는 다년생식물 재배지로 이용되는 토지를 말한다.농지취득자격증명서는 효력 발생 요건이 아니고 농지를 취득하는 자가 그 소유권에 관한 등기를 신청할 때에 첨부해야 하는 등기신청 필수서류 중 하나로 매매계약서나 경매에서 낙찰 확인서 등 원인에 관한 서류는 첨부하지 않고 신청할 수 있으며, 해당 관공서는 신청인이 해당 농지를 취득 후 직접 경작할 수 있는지 자격만 심사하여 발급여부를 결정한다. 발급 수수료는 1000원이며, 매매나 경매 전에도 발급할 수 있으나, 발급 후 등기하지 않으면 발급한 증명서는 휴지에 불과하다.외국인은 벼나 보리경작 목적으로 농지취득자격증명서를 발급 받을 수 없다도시지역에서 전용협의를 거쳐 개발행위허가를 받은 농지는 농지취득자격증명서 없이 등기할 수 있다.또한 공유토지에서 자기 지분대로 분할하는 경우 취득하는 것이 아니므로 농지취득자격증명이 필요 없으나, 지분이 변경되는 경우 매매나 증여 등의 원인으로 농지취득자격증명서를 발급 받아야 한다.(주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-07-20 23:02

대법원 행정상고사건인 2017두30344 판례에서 2인 이상이 하나의 주택을 공유지분으로 취득한 경우 구 지방세법 제11조 제1항 제8호 소정의 ‘제10조에 따른 취득 당시의 가액’ 이란 ‘전체 주택의 취득 당시의 가액’을 기준으로 보아야 하므로 그에 적용되는 취득세율도 각 공유지분의 가액이 아니라 주택 전체의 가액을 기준으로 판단하여야 한다고 판시하였다.예를 들면 85㎡ 이하 10억원의 아파트를 1/2 지분으로 매입하면 매입가격이 5억원으로 매입했으니 과표상 6억원 이하 85㎡이하 조건으로 보아 취득세율을 1.1%로 적용해야 한다고 생각할 수 있다.그러나 판례에서는 아파트 전체 가격이 10억으로 과표 기준은 9억 초과이고 85㎡이하이므로 3.3% 세율을 적용하여 취득세를 계산하고 지분이 1/2이니 그 취득세의 1/2만큼 내야 한다고 판시한 것이다.참고로 고유지분의 재산세도 전체 주택을 기준으로 재산세를 산정한 후에 지분 비율대로 과세하므로 취득세와 재산세는 하나의 부동산을 1/2 공동 명의로 해도 줄지 않는다.다만 1/2 공동 명의로 취득한 후 매도할 경우 양도소득세에서 1인당 기본공제 250만원를 두 번 공제할 수 있다는 것과 양도 차익에 따른 과세의 경우 양도차익의 금액이 지분으로 나뉘어서 낮은 양도세율 적용을 받아서 양도소득세를 줄일 수 있다.그러나 1세대 1주택의 경우 2년 이상 보유시 비과세 요건도 있으니 참고하기 바란다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-07-13 23:02

부동산은 수요와 공급에 의한 시장원리에 의해 가격이 결정된다.하지만 단기적으로 보면 정책의 영향을 받을 수 밖에 없다또한 정책뿐만 아니라, 현재 저금리로 인해 풀려있는 많은 시중 자금으로 인한 영향도 무시할 수 없다.금리가 오르고, 정책이 바뀌는 이런 저런 불확실성 요건에 의해 부동산 시장은 요동을 칠 수 밖에 없는 상황이 현실이다.앞으로 시장상황은 부동산 투기를 잡기 위한 정부 정책이 계속 나오고, 금리가 오르고, 시중유동자금을 회수하고 하는 원인들에 의해 단기적으로 부동산 시장은 위축될 수 밖에 없다. 시장이 위축되면 부동산 투자 종목과 투자 지역이 좁아질 것이고 투자기간은 길어질 것이다.그래서 투자 자본이 한정지역으로 몰리게 되고, 과열이 되다 보면 부동산 거품이 생겨 투자시기에 따라 가격의 꼭지에서 매입하여 매입가격에도 팔지 못하고 개발도 못하는 그런 투자에 실패하는 일들이 생기게 된다. 이제 부동산 시장은 선진국형 부동산 시장의 흐름을 찾아 가고 있다. 개발시장이 아닌 실수요시장인 선진국형 부동산 시장에서 묻지마 투자로 돈을 번다는 부동산 불패신화는 갈수록 어려워 질 것이다.이제 부동산 투자도 선별적으로 해야 하는 때가 온 것이다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-07-06 23:02

정부 정책이 도시 확장에서 재개발, 재건축으로 구도심 활성화로 바뀌면서 부동산 시장의 흐름이 주거보다는 토지나 상가 투자를 선호하는 투자자가 많아지고 있다.부동산의 가치는 수요와 공급에 의해 이루어진다.초기 도시는 산업화로 인구가 팽창하면서 도시화를 가속했다면 현재는 인구 감소에 따른 도시 축소가 불가피하다는 것이다.특히 정읍, 김제, 남원의 경우 예상 계획 인구보다 현재 거주인구가 현저히 적어 도시의 공동화와 빈집의 양산을 초래하고 있는 대표적인 도시로 조사되었다.전주, 완주의 경우 에코타운, 혁신도시, 효천지구, 완주삼봉지구 등의 개발로 인하여 아파트의 공급과잉이 보여지고 있다.에코타운 등의 입주가 올 12월부터 순차적으로 진행되는 만큼 새로운 주거 지역에 입주하려는 입주자들이 기존에 살고 있던 아파트나 주택의 매각을 하기 위해서 입주시기에 맞춰 매물을 내놓을 경우 매물이 몰리는 시기가 되고 매매가 쉽게 이루어지지 않다 보면 결국 급매물이 생기고 그로 인한 가격 하락이 예상된다.이는 단기적으로 보면 기존 아파트의 가격 하락이 예상되지만, 장기적으로는 미분양이 생기거나, 현재 실수요가 아닌 투자로 분양 받아 놓은 아파트에 입주가 원활하게 되지 않을 경우 새로운 아파트 가격에도 영향을 미칠 것으로 보여진다.(주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-06-22 23:02

전주 만성지구는 전주지방검찰청과 전주지방법원이 입주할 예정지로 규모는 1434㎡로 계획인구는 1만6750명이며, 추정사업비는 4757억원으로 전북개발공사와 한국토지주택공사가 도시개발법에 의해 추진하고 있는 개발지이다.이번에 공매로 나온 토지는 총 7필지이며, 점포겸용 토지 4건과 의료용지 1건, 종교용지 2건이다.만성지구 토지의 입찰 결과 점포겸용토지의 경우 건당 평균 66명이 입찰하였고, 평균 낙찰가율도 292%로 과열양상을 보였다.이는 평균 토지 감정가가 3.3㎡당 200만원인 것을 600만원에 낙찰 받았다는 얘기이다.더군다나 이번 공매에서 낙찰된 1/2지분 점포겸용토지의 경우에 지분 부동산은 공유 소유라, 처분이나 관리가 어려워 낙찰가가 더 낮아야 하는 것이 정상인데 감정가 9200만원에 낙찰가 3억7000만원으로 감정가 대비 400%가 넘게 3.3㎡당 830만원에 낙찰되었다.점포겸용토지는 지구단위 계획에 필지의 분할이 안되고, 2개 필지 범위 내에서 1회에 한하여 합병이 허용되는 토지로 건폐율 60%이하와 용적률 180% 이하로 다가구 주택은 1호당 3세대 이하인 건물의 건축을 할 수 있다. 점포겸용토지와 달리 감정가 3.3㎡당 320만원의 의료시설은 단독입찰, 감정가가 3.3㎡당 180만원대의 종교부지 2건은 유찰되었다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-06-15 23:02

건조한 도시에 살다 보면 한적한 시골에서 전원생활을 즐겼으면 하는 바램을 갖는다.그래서 도시인의 로망은 전원주택이다. 그러다 보니 은퇴하려는 많은 사람들이 은퇴 전에 전원생활을 꿈꾸며 전원주택을 찾는다.하지만 적지 않은 돈을 들여서 전원주택을 지어 은퇴 후에 시골에서 생활해 보면 현실은 그리 만만치가 않다. 바비큐 파티도 한두번이고, 왜 그리 마당에 풀은 잘 자라는지, 왠 벌레들은 그리 극성스러운지, 처음엔 자랑 삼아 지인들을 초대해서 야외파티 하는 것이 즐겁고 좋았는데, 어느 순간에 걱정이 되어 있고, 자신의 휘어있는 허리를 보게 된다.요즘 부동산 시장에서는 전원주택을 지어 시골로 들어가기 보다는, 비어있는 농가를 매입해서 살짝 손봐서 간단하게 생활할 수 있게 만들거나, 1000∼2000만원 이하로 저렴하게 토지를 매입해서 콘테이너나 이동식 주택을 가져다 놓고 가끔씩 쉬러 가는 세컨드하우스가 대세이다.어쩌면 우리가 꿈꾸는 것은 맑은 공기를 마시며 풀이 자라면 자라는 데로 즐기고, 지인들에게 위치만 알려주고 쉬고 오라고 인심쓰기에도 좋은 그런 부담 없는 쉼터를 원하는 것일 수 있다.세컨드하우스 만들기에 한번 도전해보시라. 세컨드하우스가 삶의 여유와 힐링을 재공해 줄 것이다. (주)삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-06-08 23:02

상가임대차 보호법이 개정되어 임차인의 권리금을 법적으로 인정하면서, 권리금 회수와 관련하여 임차인이 임대인을 상대로 손해배상 청구 소송을 제기하는 경우가 증가하고 있다.임차인이 건물을 임대하여 사업을 진행하는 경우 상가임대차 보호법에서는 기본 5년의 임대기간을 보장하고 있고, 상가임대차 보호법에서 보장하는 5년 경과 후에도 임차인이 권리금을 받고 나갈 수 있도록 했다. 이때 임대인이 임차인의 권리금 계약을 방해할 경우 임대인이 권리금 상당 금액을 보상하게끔 제도화 하였다.권리금에 대해서는 기존 판례에 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로 애초 보장된 기간 동안의 이용이 불가능하다면 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 반환의무를 진다고 판결하였고, 그 범위는 공평의 원칙에 비추어 기존 임차인으로부터 수령한 권리금 중 애초 보장된 임대차계약 기간에서 경과기간을 공제한 잔존기간에 대응하는 부분에 해당하는 금액을 반환할 의무를 부담하는 것이 타당하다고 대법원은 판결하였다.또한 임대인의 사정으로 중도 계약 해지의 경우 임차인이 설치한 인테리어 비용과 영업 손실 부분도 보상받을 수 있다.이때 영업손실 부분은 새로운 곳에서 영업을 개시할 수 있는 기간의 영업 손실만을 청구할 수 있는데, 법원은 대략 3개월치를 인정한다. (주) 삼오투자법인 대표

건설·부동산 | 기고 | 2017-06-01 23:02

요즘 부동산에 대한 관심이 커지면서 경매에 도전하는 투자자들이 많아졌다.부동산 경매는 시가보다 저렴하게 구입할 수 있다는 장점 때문에 많은 투자자들이 관심을 가지고 접근하지만, 권리분석과 명도 등 경매 투자시에 꼭 필요한 지식이나 인식 부족으로 손해를 보거나 어려움을 겪는 경우가 많다. 경매를 부동산의 꽃이라고 하는 이유는 상가, 주택, 토지 등 모든 부동산에 관한 시세 파악과 가치를 구별할 수 있는 시스템을 가지고 있기 때문이다.먼저 경매 법원을 알아보면, 전라북도에는 4개 경매 법원이 있다.지역적인 분담으로 전주시, 완주군, 김제시, 임실군, 진안군, 무주군을 관할하는 전주지방법원과 군산시와 익산시를 관할하는 군산지원, 정읍시, 부안군, 고창군을 관할하는 정읍지원, 남원시, 순창군, 장수군을 관할하는 남원지원으로 나뉜다.즉, 부안군의 부동산을 입찰하려면 정읍지원에서 입찰을 해야 하는 것이고, 익산시 부동산을 입찰하려면 군산지원에서 입찰을 해야 하는 것이다.경매는 기일 입찰로 전북법원들은 특별한 경우가 아니면 매주 월요일 오전 10시부터 1시간에서 1시간 30분의 시간을 주고 기일입찰표를 작성해서 제출함으로 입찰이 이루어 진다. (주)삼오투자법인 대표

경제일반 | 기고 | 2017-05-25 23:02