전북일보
최영렬의 알기쉬운 세무상담
상속·증여받은 주택의 사후관리
기고   |  desk@jjan.kr / 등록일 : 2017.02.28  / 최종수정 : 2017.02.28  23:47:33
공무원인 송유산씨는 전북 군산에 주택을 소유하고 있는데, 지난해 부친이 돌아가셔서 전주에 있는 주택을 동생들과 공동으로 상속받게 되었다.

송 씨는 주택을 상속받기 전에 취득한 지 2년 6개월이 된 아파트를 소유하고 있다.

송 씨와 동생들은 주택의 상속으로 다주택자가 되어 1세대 1주택자에게 주어지는 비과세혜택을 못 받을 상황이 되었다. 그럼 송 씨와 그 가족들은 보유주택을 어떻게 처분하여야 양도소득세를 부담하지 않게 될까?

증여든 상속이든 해당 부동산을 매각하게 되면 언젠가는 양도소득세가 과세되게 되는데 증여나 상속을 통해서 취득한 부동산은 양도차익의 계산이나 보유기간 및 보유주택으로 보는 방식이 약간 차이가 있다.

양도한 주택이 양도일 현재 1세대 1주택인 경우에는 양도소득세가 비과세되지만, 만일 상속받은 주택을 양도한 경우에는 반드시 비과세 되는 것은 아니다.

만일 송 씨의 경우처럼 주택을 상속받아 1세대 2주택이 되는 경우에는 상속주택은 본인의 의지와는 상관없이 취득한 것이므로 일반주택을 매각해도 비과세혜택을 받을 수 있다.

그러나 상속주택을 먼저 매각하는 경우에는 일반주택을 소유하고 있으므로 양도소득세를 내야 한다.

그리고 송 씨의 경우처럼 동생들과 공동으로 주택을 상속받은 경우에는 지분으로 소유한 모두에게 상속주택으로 1채의 주택이 가산되는 것은 아니다.

공동상속주택은 상속인 중 상속지분이 가장 많은 사람의 상속주택으로 보며, 상속주택이 2채 이상인 경우에는 피상속인 즉 사망하신 분이 가장 오래 소유한 주택만 상속주택으로 보게 된다.

그러나 만일 상속이 아닌 증여로 주택을 공동으로 소유하게 되는 경우는 세법상 해석을 달리하고 있다.

만일 상속이 아닌 증여로 부모님의 주택을 공동으로 증여받은 경우에는 지분이 많고 적음을 따지지 않고 지분으로 소유한 모든 소유자가 해당주택을 각각 소유한 것으로 보아 다주택수를 계산하므로 유의하여야 한다.

실제로 장인이 보유중인 시골의 주택을 배우자와 처가 식구들이 지분으로 증여받은 사실을 잊고, 현재 본인 가족은 1세대 1주택이라 판단하고 보유 아파트를 양도하였는데 배우자가 10% 지분으로 증여받은 시골주택이 주택수에 가산되어 비과세 혜택을 못받고 적지 않은 양도소득세를 부담한 사례도 있다.

동일한 무상취득이지만 상속이냐 증여냐에 따라서 양도소득세를 계산하는 방식이 차이가 나는 부분이 있다.

상속이나 증여로 취득한 부동산은 그 취득시기가 각각 상속개시일 또는 증여일이 되므로 취득가액은 상속개시일 또는 증여일의 평가액으로 하고, 장기보유특별공제 대상 보유기간도 각각 상속인과 수증자가 보유한 기간을 따지게 된다.

즉 증여자나 피상속인이 보유한 기간은 제외되지만 상속받은 부동산의 양도소득세의 세율을 적용하기 위한 보유기간은 피상속인의 취득일부터 계산한다.

미립회계법인 공인회계사
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