전북일보
최영렬의 돈되는 세테크
주택양도 때 절세 방안
기고   |  desk@jjan.kr / 등록일 : 2017.09.12  / 최종수정 : 2017.09.12  22:33:09
지난 달 발표된 8·2부동산 대책과 세법개정안으로 인해 다주택(2주택 이상) 보유자들의 한숨이 깊어지고 있다. 이번 회에서는 개정세법에 따라 다주택 보유자에게 가중될 것으로 예상되는 세부담과 이를 절감하기 위한 몇 가지 방안을 살펴본다.

우선, 당장 내년 4월 1일부터 정부가 지정한 조정대상지역(서울 전역 및 경기 일부지역, 세종시, 부산 7개구 등 40개 지역)내에 위치한 주택을 양도하는 다주택 보유자는 장기보유특별공제를 적용받을 수 없으며 누진세율에 10%p(3주택 이상 보유자는 20%p)의 가산세율을 추가 적용받게 된다.

또한 소득세법상의 투기지역(서울 강남, 서초, 송파, 강동, 용산, 성동, 노원, 마포, 양천, 영등포, 강서지역 및 세종)에 위치한 3주택 이상 보유자의 경우 지난 8월 3일부터 10%p의 중과세율이 가산됨에 유의하여야 한다. 한편, 위의 조정대상지역 또는 투기지역(이하 지정지역) 외의 지역에 위치한 다주택을 양도하더라도 2019년 이후 1년의 보유기간에 적용되는 장기보유특별공제율이 현행 3%에서 2%로 축소되므로 양도소득세 부담이 커질 것으로 보인다. 10년 보유를 가정하면, 현재 적용되는 30%의 공제율이 2019년 이후 20%로 축소되기 때문이다.

위에서 설명한 여러 가지 불이익을 고려한다면 일부 다주택 보유자는 양도시기를 앞당길 필요가 있다. 따라서 다주택 보유자의 주택 양도 시 도움이 될 수 있는 몇 가지 방안을 알아보도록 한다.

먼저, 지정지역 내 다주택 보유자의 경우 지정지역 외 지역에 위치한 주택부터 양도하는 것이 유리하다. 단, 지정지역 내 주택의 양도차익이 다른 지역에 위치한 주택의 양도차익보다 현저히 적거나 손실이 발생하는 경우 지정지역 내의 주택을 먼저 양도하는 것이 유리할 수도 있다.

또한 내년 4월 1일 전에 조정대상지역 내의 주택을 두 채 이상 양도할 계획이라면 한 채는 올해, 나머지는 내년으로 미루는 것이 낫다. 양도소득세는 1년 동안(1월 1일~12월 31일)의 양도소득을 합산하여 누진세율로 과세하기 때문이다.

지정지역 외의 2주택 보유자라면 나중에 양도하는 주택에 대해 1세대 1주택의 비과세 혜택을 받을 수 있으므로 양도차익이 가장 적은 주택부터 양도하는 것이 유리하다.

한편, 현재 시세가 취득금액보다 낮아 손실이 발생하는 부동산이나 골프장·콘도회원권, 아파트분양권 등을 주택과 함께 양도하면 주택에서 발생하는 양도소득이 손실금액만큼 상쇄되므로 양도소득세를 절감할 수 있다.

마지막으로, 취득일 이후 시가가 급격히 상승한 아파트의 경우 부부간 증여를 활용하는 방안이 있다. 부부간 증여의 경우 10년간 6억원까지 과세되지 않으며, 증여로 취득한 아파트는 증여일 현재의 시가로 평가되므로 해당 아파트의 취득가액을 높일 수 있다.

다만, 증여일로부터 5년이 경과한 후 양도하여야 함에 유의하여야 한다. 이는 부부간 증여한 부동산을 증여일로부터 5년 이내에 양도할 경우 애초 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산하기 때문이다.

또한 아파트의 증여 시에는 취득세가 발생하며, 증여재산의 시가가 6억원을 초과하는 경우 증여세가 발생할 수 있으므로 증여를 통해 예상되는 절감세액을 계산하여 비교하는 절차가 반드시 선행되어야 한다. <미립회계법인 공인회계사>
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