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내집마련 장기대출 금융상품
내집마련 장기대출 금융상품
  • 조동식
  • 승인 2004.03.02 23:02
  • 댓글 0
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이달 하순부터 내집 마련의 길이 다양해진다.

장기 주택담보대출인 모기지론을 취급하는 주택금융공사가 2일 출범하고 이달 하순부터 상품을 판매하기 시작하는 것이다.

은행들도 주택금융 시장을 선점하기 위해 앞다퉈 장기 주택금융상품을 내놓았다.

서민들로선 장기대출을 고를 수 있는 선택의 폭이 넓어져 당장 목돈이 없어도 내집을 마련할 수 있는 길이 많아졌다. 하지만 장기대출은 원금과 이자의 부담을 약간 경감시켰지만 원리금 부담이 적지 않음을 주의해야 한다.

대부분의 시중 은행이 지난달 중순부터 '장기 모기지론'을 판매하기 시작하며 기존 장기대출을 대체하고 있다.

전북은행의 경우 모기지론 상품을 준비중이고 현재 시판하고 있는 '새집마련 주택자금대출'은 신축분양 아파트를 대상으로 대출한도는 대출가능금액의 1백% 이내, 금리는 6.60%(3개월 변동금리)이다.

금융회사별로 장기 주택대출의 장단점을 모기지론과 비교해본다.

◇금리와 중도상환 수수료= 주택금융공사의 모기지론은 6.8% 안팎의 고정금리로 결정된다.앞으로 금리가 오른다면 고정금리가 유리하지만 저금리시대가 상당 기간 유지된다면 시중은행의 변동금리가 오히려 유리하다.

현재 시중은행의 변동 대출금리는 6% 안팎으로 주택금융공사 모기지론 보다는 조금 낮다. 일부 은행의 경우 변동금리와 고정금리를 고객이 선택할 수 있다.

모기지론이 목돈 없이 내집 마련을 할 수 있는 만병통치약은 아니다.

모기지론은 월 상환액이 월 소득의 3분의 1 이하인 금액에 대해서만 대출이 가능하다. 구체적으로 1억원을 대출받기 위해서는 월 소득이 2백32만원 이상(금리 7%, 20년 상환 기준)이어야 한다. 더욱이 매월 77만원을 꼬박꼬박 20년 동안 갚아야 하므로 부담이 만만치 않다.

목돈이 생겨 대출을 중도에 갚을 경우 시중은행은 이자 외에 따로 수수료를 받는 곳이 많다. 그러나 주택금융공사의 모기지론은 5년만 지나면 수수료 없이 언제라도 대출금을 한꺼번에 갚을 수 있다.

◇대출기간과 상환방식= 주택금융공사의 모기지론은 대출기간이 15∼20년이고 시중은행 장기대출은 3∼35년으로 다양하다. 대출기간이 길면 길수록 매달 은행에 갚아야 하는 돈은 그만큼 감소한다.

다만 주택금융공사의 모기지론은 매달 갚는 돈이 만기 때까지 똑같은 원리금 균등분할 상환 방식인 반면 시중은행의 장기 대출은 일정 기간 동안은 이자만 내다가 그이후 원금을 갚아 나가는 방식이 많다.

은행별로 상환방식이 각각 다르기 때문에 어떤 방식이 유리한지 꼼꼼하게 따져볼 필요가 있다.

◇대출한도와 담보인정 비율= 주택금융공사의 모기지론은 담보가액의 70%까지 대출해준다. 집값의 30%만 있으면 내집을 마련할 수 있는 것이다. 하지만 시중은행은 담보가액의 60%까지만 대출해 준다. 이 점에선 주택금융공사 모기지론이 유리하다.

반면 주택금융공사는 담보가액이 아무리 높아도 2억원까지만 대출해 준다. 도내에서는 신규분양 아파트 분양가격의 70%가 2억원을 넘는 경우는 극히 드물어 대형 평형 아파트를 장만하는데 대출액이 부족하지는 않을 전망이다.

주택금융공사는 무주택자로 월소득이 매달 갚을 돈의 세배 이상이 되는 사람에게만 대출해 주기 때문에 고정수입이 없는 사람은 대출받을 수 없다. 시중은행의 경우 대출자격에 제한이 없고 대출한도도 담보가액의 60%까지는 제한이 없다.

주택금융공사나 시중은행 모두 대출이자는 연 1천만원까지 연말정산때 소득공제를 받을 수 있다. 다만 소득공제는 대출기간이 15년 이상이어야 하고 국민주택규모(25.7평) 이하 1가구 1주택 구입자만 혜택이 있다.



모기지론

집값의 70%까지를 10년 이상 장기로 빌려 주는 모기지론(mortgage loan·장기주택담보대출)이 이르면 오는 22일 출시된다.

모기지론을 취급할 한국주택금융공사가 2일 공식 출범에 이어 마지막 상품 개발 과정을 거쳐 3월 넷째 주가 시작되는 22일부터는 모기지론을 공급할 것으로 전망된다.

모기지론은 주택금융공사가 주택저당채권(MBS)을 유동화시켜 조달한 자금을 낮은 고정 금리에 빌려 주고 10년 이상 장기간에 걸쳐 원리금을 나눠 갚도록 하는 제도다.

서민들이 전세금만 갖고도 집을 마련할 수 있도록 집값이 6억원을 넘는 고가 주택만 제외하고 최고 2억원 한도 내에서 집값의 최고 70%까지 대출받을 수 있다.

모기지론 취급 금융기관은 국민은행, 기업은행, 우리은행, 외환은행, 제일은행, 하나은행과 농협, 삼성생명, 대한생명, 연합캐피탈 등 10개로 잠정 결정됐다. 은행들이 모기지론 취급을 대행하고 받는 수수료는 대출액의 0.5% 선이 될 것으로 알려졌다.

은행으로선 대출자금을 곧바로 회수할 수 있어 장기대출에 따른 운용 자금 부족을 줄일 수 있는 데다 MBS는 국제결제은행(BIS) 기준 자기 자본비율을 산정할 때 위험가중치가 20%로 낮게 분류돼 자산건전성을 확보하는 데도 보탬이 된다.

아파트의 경우 매달 원리금 상환액이 월 소득의 3분의 1을 넘지 않는 선에서 최고 한도까지 대출된다. 반면 주택은 집값의 65%까지만 인정되며 소액 임차자 보호를 위해 소액임차보증금이 공제되기 때문에 실제 대출액은 아파트에 비해 크게 줄어든다.

이와 함께 기존의 단기 주택대출은 모기지론으로 대환할 수 있지만 대출액을 늘릴 수는 없다.



내집마련을 위한 단계별 체크포인트

 

목돈 없이 성공적인 내집 마련을 위해서는 각 단계별로 세부과정을 하나씩 체크하다 보면 순서가 정해지기 마련이다.

1. 계획단계

계획단계에서는 무엇보다 내집 마련을 위한 시기 그리고 방법 등에 대해 계획을 세우는 단계이다. 본인이 구입을 원하는 지역, 필요한 자금, 구입시기를 먼저 가늠해 보고 해야 할 일을 정해보는 것이 필요하다. 전반적인 내집 마련 계획을 설계하는 단계라고 할 수 있다.

시기는 금융비용부담 등을 고려할 때 어느 시점에서 향후 2∼3년간 집값이 오를 것으로 예상되는 집값 안정기가 좋다.

2. 정보파악

주택을 구입하는 데 있어서는 정보를 파악하는 것이 중요하다. 즉 금융, 청약, 지역, 아파트 분양정보 등 내집 마련에 필요한 정보들을 정리하고 구체적인 정보수집 방법을 구상해야 한다.

특히 정보를 파악하기 위해서 방문해야 하는 곳 및 그리고 매체 등을 체크해 보고 본인의 조건에 및 원하는 주택에 따라 통장가입, 금융기관 방문, 인터넷 이용한 정보파악, 건설회사 물색, 부동산상식 및 각종 정보를 접해 보도록 해야 한다.

정보파악은 단순하게 초기단계에만 필요한 것이 아니라 내집 마련의 목표가 마무리될 때까지 지속적으로 신경쓰는 것이 필요하다.

3. 자금마련

계획과 정보파악으로 내집 마련을 위한 기본적인 마인드가 갖추어지면 가장 중요한 자금마련 계획을 수립해야 한다. 이때는 주택구입을 위해 저축, 재테크, 대출 등 최종적으로 내집 마련에 필요한 자금을 설정하고 목적하는 시기에 맞춰 본인이 동원할 수 있는 자금충당계획을 세워두어야 한다.

집을 마련할 때라고 판단되면 망설이지 말고 과감하게 밀고 나갈 필요가 있고 이자부담과 상환능력 등을 따져 자금조달 계획을 치밀하게 세워야 한다.

4. 물건파악

내집 마련 계획에 따라 정보를 파악하고, 자금마련 계획도 어느 정도 실행될 경우 주택상품별 특성을 파악하고 구입시 주의해야 하는 사항 등에 대해 체크해야 한다. 또한 구체적인 물건 동향 및 아파트일 경우 매매가 대비 전세가 비중 그리고 아파트 청약 및 분양권 구입등 구입 전 구체적으로 파악해야 하는 사항들에 대해 체크해야 한다.

집은 주거기능과 함께 투자기능도 있다. 3∼5년뒤 도시 발전방향을 알아보고 값이 올라갈 집을 사면 다른 집으로 평수 늘려가기가 쉬워진다.

5. 실행

최종적으로 주택을 구입하는 단계로 상품별 구입가이드 구입 때 세부절차 및 부대비용, 그리고 해당물건의 권리분석 및 입지분석 등 계약에 있어 만전을 기해야하는 단계이다. 특히 계약단계에 있어서는 급하게 계약하지 말고 구입하려는 주택 상품별 체크사항을 다시 한번 확실하게 점검해 보도록 한다. 그리고 구입후 부대비용 및 등기절차 물건인도 하자보수문제 등 차후 문제도 체크해야 한다.





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