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상속·증여 부동산의 평가 및 양도소득세와의 관계
상속·증여 부동산의 평가 및 양도소득세와의 관계
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  • 승인 2019.01.29 19:25
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미국 건국의 아버지이자 100달러 지폐에 새겨진 초상화의 주인공, 과학자이자 존경받는 정치인 벤자민 프랭클린은 “이 세상에서 죽음과 세금만큼 확실한 것은 없다.”고 하였는데, 안타깝게도 우리는 앞의 두 가지가 동시에 찾아오는 경우를 겪기도 한다. 이는 죽음 뒤에 찾아오는 재산의 상속으로 인한 상속세 부담이다. 우리나라 상속세율이 최고 65%로 OECD국가 중 단연 1위라고 하니 피할 수 없는 죽음과 세금 중 죽음은 어찌할 수 없고 세금을 줄일 수 있는 작은 팁을 알아보도록 하겠다. 죽음으로 발생하는 납세 즉 상속세 계산에서 가장 중요한 것은 무엇보다도 상속되는 재산의 평가액이다.

상속·증여되는 부동산은 상속개시일(피상속인의 사망일) 또는 증여일 현재의 시가로 평가된다. 여기서 시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액 즉 정상적인 거래가액으로, 평가기준일 전후 6개월(증여의 경우 3개월)이내의 기간 중에 행해진 다음의 금액을 시가로 적용하게 된다.

①해당 재산의 매매사실이 있는 경우 그 거래가액 ②둘 이상의 공신력 있는 감정평가업자가 평가한 감정가액의 평균액(단, 기준시가 10억원 이하 부동산의 경우 하나의 감정가액도 인정) ③해당 재산의 수용·경매 또는 공매사실이 있는 경우에는 그 가액 ④해당 재산과 면적·위치·용도·종목 및 기준시가가 동일하가나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액(주로 아파트의 평가에 적용)을 시가로 적용받게 된다. 다만, 시가를 알 수 없는 경우(위 ①~④의 가액이 없는 경우)에는 정부가 고시한 기준시가로 평가한다.

일반적으로 상속인에 배우자가 포함된 경우 상속재산이 10억원(배우자가 없는 경우에는 5억원)을 넘지 않는다면 상속세 부담이 발생하지 않으므로 상속세 신고를 하지 않아도 된다고 생각하기 쉽다. 그러나 상속재산 중 부동산이 포함된 경우에는 상속재산을 평가하여 상속세를 신고하는 것이 상속받은 재산을 양도 시 납부할 세액을 크게 줄여주기도 한다. 이는 추후 상속받은 부동산을 매각할 때 상속당시의 평가액이 취득가액이 되므로 양도소득세 부담을 줄일 수 있기 때문이다.

예를 들어, 상속일 현재 기준시가 5억원, 시가가 8억원인 부동산을 상속일로부터 2년후 10억원에 매각할 경우(해당 부동산 외의 상속재산이 없으며 유사 매매사례가액이 없다고 가정) 상속세 신고를 하지 않았다면 납부할 상속세는 없으나 기준시가가 취득가액이 되어 5억원의 양도차익에 대한 양도소득세를 납부하여야 한다. 그러나 상속일로부터 6개월 이내에 감정평가를 받아 상속세 신고를 하였다면 2억원의 양도차익에 대한 양도소득세만 부담하게 된다.

상속재산이 10억원을 초과하여 상속세 납부세액이 발생하는 경우에도 상속재산의 평가금액에 따라 상속세와 양도소득세가 변동하여 전체 세액부담이 변동 되므로, 세무전문가와 충분한 상담을 통해 적절한 절세 계획을 수립할 것을 추천한다.

미립회계법인 공인회계사


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