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분양권의 절세방안
분양권의 절세방안
  • 기고
  • 승인 2020.03.31 16:21
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서울지역에서 시작된 주택가격의 상승은 수도권 및 지방도시까지 그 상승 분위기가 이어지고 있다. 지역 언론이나 주변 부동산 전문가들의 설명에 의하면 아파트 매물을 싹 쓸어 담는 투기세력이 지방까지 내려와 지방 주택가격의 상승을 부추기고 있다는 것이다.

정부가 부동산 안정을 위해 여러 가지 대책을 내놓고 있으나 비규제지역을 중심으로 풍선효과가 확대되고 있는 현상인 것이다. 추가적인 규제지역을 늘리 때마다 상대적으로 소외된 지역들이 주목을 받고 있다. 대표적인 곳이 지방 중소도시다.

이러한 풍선효과의 영향으로 전주지역의 아파트 분양권이나 입주권의 거래도 활발하고 가격도 많이 상승하였다. 분양권은 아직 입주하지 않는 주택을 취득할 수 있는 권리로 분양가격에 어느 정도의 프리미엄이 붙어서 거래가 되는 것이 일반적이다. 이러한 분양권 거래에는 간과하기 쉬운 중요한 내용들이 많이 있다.

먼저, 분양권에 대한 인식이다.

높은 경쟁률을 뚫고 당첨된 아파트 입주권의 프리미엄을 당첨자는 어렵게 얻은 당연한 이득으로 생각한다는 것이다. 물론 분양권은 당첨자가 갖는 재산적 가치가 있는 당연한 권리이다. 그러나 분양권의 양도로 얻은 프리미엄은 양도소득세의 과세대상이며 보유기간에 따라 다르지만 최고 50%의 양도소득세를 납부하여야 한다. 분양권이 세금이 비과세되는 당연한 이득은 아닌 것이다.

또한 기존 주택을 보유하고 있는 다주택자의 분양권 문제이다.

분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리에 해당하며 원래 보유하고 있는 주택의 수에는 포함되지 않는다. 그러나 2021년 1월 1일 이후에 규제지역내의 주택을 양도하는 경우에는 분양권도 주택의 수에 포함하도록 세법규정이 개정 되었다. 물론 어느 지역, 보유주택의 수에 따라 적용이 달라지지만 다주택자의 경우에는 분양권도 주택의 수에 포함된다는 것을 유념하여야 한다.

다음은 분양권과 관련된 취득세이다.

분양권은 주택을 취득할 있는 권리이므로 분양권을 취득할 때에는 취득세를 부과하지 않습니다. 그러나 아파트가 완공되었다면 이미 분양권이 아닌 주택으로 보아 취득세가 부과된다.

간혹 취득세 부과를 피하기 위하여 등기전에 분양권을 매매하는 경우도 있다. 분양권으로 보유하고 있는 아파트가 완공되어 잔금의 극히 일부만 남기고 등기를 하지 않은 상태로 분양권을 양도하는 경우이다.

취득세를 납부하지 않기 위한 꼼수이지만 지방세법에서는 등기등록 여부에 관계없이 대금 지급 등 실질적 요건을 갖춘 경우는 사실상 취득으로 보아 취득세를 내야 한다고 규정하고 있다. 극히 일부의 잔금을 연체한 경우에도 미등기양도로 보아 세금을 중과할 수 있으니 주의하여야 한다.


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