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주택임대소득 신고시 유의사항
주택임대소득 신고시 유의사항
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  • 승인 2020.06.02 20:25
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2019년 귀속 종합소득세 확정신고기한은 2020년 6월 1일까지이나, 코로나19로 경제적 어려움을 겪고 있는 납세자의 자금부담을 완화하기 위해 납부기한이 8월 31일까지 연장됐다.

이번 종합소득세 신고시에 특히 유의할 부분은 주택임대소득에 대한 신고부분이다. 주택임대 수입금액이 2천만원 이하인 경우에는 종합과세(세율 6~42%)와 분리과세(세율 14%)중 선택하여 신고할 수 있다. 반면 수입금액이 2000만원을 초과하는 경우에는 다른 종합소득과 합산해 종합과세한다.

주택임대소득의 과세요건은 주택수에 따라 달라진다.

기준시가 9억원 이하의 1주택은 비과세된다. 9억원 초과 1주택과 2주택자는 보증금을 제외하고 월세수입에 대해서만 과세되며. 3주택 이상은 간주임대료(보증금의 연 2.1%)와 월세수입에 대해 과세된다.

주택수를 계산함에 있어서 다가구주택은 전체를 1개의 주택으로 보며, 구분등기가 된 다세대 주택은 각각을 1개의 주택으로 계산한다. 또한 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하며 지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는 그 중 1인을 정하여 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정할 수 있다. 전대와 전전세의 경우에는 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산되며, 본인과 배우자가 각각 주택을 소유한 경우에는 부부합산으로 주택수를 계산한다.

주택임대소득이 2000만원 이하인 경우에는 분리과세와 종합과세를 선택할 수 있다. 분리과세의 방법은 임대주택의 등록여부에 따라 달라진다.

등록임대주택은 월세와 보증금의 간주임대료에서 필요경비 60%를 공제하고 400만원의 기본공제 후 14%의 세율를 적용한다. 주택임대소득이 2000만원인 경우 분리과세 소득세는 56만원이 된다.

미등록임대주택은 필요경비 50%를 공제하고 200만원의 기본공제 후 14%의 세율을 적용한다. 주택임대소득이 2000만원이면 소득세는 112만원으로 등록임대주택 소득세보다 56만원이 많다.

등록임대주택이 소형임대주택에 해당되는 경우에는 4년단기 임대시 30%의 세액감면이 혜택이 있으며, 8년장기 임대시에는 75%의 세액감면이 된다. 물론 등록임대주택의 경우 60%의 필요경비와 400만원의 기본공제를 적용 후 4년 이상 미임대 시에는 등록과 미등록에 따른 세금 차액을 1일 0.025%의 이자상당액을 가산해 추징한다.

주택임대 사업자등록은 사업 개시일부터 20일 이내에 사업장 소재지 관할 세무서장에게 신청하여야 하며, 사업개시일부터 20일 이내에 등록을 신청하지 아니한 경우에는 사업개시일부터 등록 신청일 직전일까지 수입금액의 0.2%의 가산세를 부과한다.

/최영렬 미립회계법인 대표


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