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아파트가격 급등과 조정대상지역
아파트가격 급등과 조정대상지역
  • 기고
  • 승인 2021.01.19 19:48
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김상설 감정평가사
김상설 감정평가사
김상설 감정평가사

서울에서 시작된 아파트가격 급등현상이 지방으로 퍼져나가고 있다.  최근 1~2년 사이 혁신도시, 에코타운 등 신규 개발지구를 중심으로 전주의 아파트가격이 폭등하였다. 심지어 재건축 대상 소형아파트까지 외지인들의 매집현상으로 급등하고 있는 상태이다. 재건축이 추진되는 전주 삼천동 A아파트는 6,000만원 ~ 7,000만원 수준에서 최근 1억 2,000만원 ~ 1억 5,000만원까지 치솟았다.

전주시는 처음으로 국토부의 부동산 조정대상지역으로 지정되었다(2020.12.18.). 3개월간 해당 지역 주택가격상승률이 소비자물가상승률의 1.3배를 초과한 지역 중 ①2개월간 청약경쟁률 5대1 초과, ②주택보급률과 자가주택비율 전국 평균 이하 등 조정대상기준에 모두 해당되었기 때문이다.

조정대상지역으로 지정되면 다음과 같은 규제가 가해진다.

①담보대출 한도의 축소, ②양도세 중과, ③비과세 관련해서 1세대 1주택 비과세 요건이 2년 보유에서 2년 거주로 강화, ④2주택이상 보유자의 종합부동산세 추가 과세, ⑤재건축사업의 토지등 소유자는 소유한 주택 수만큼 입주권을 보장받지만 조정대상지역에서는 사업시행계획인가를 신청하는 재건축사업의 토지등 소유자는 1장의 입주권만 보장받게 된다.(도시 및 주거환경정비법 제76조).

조정대상지역으로 지정된 후 기형적으로 아파트가격이 오른 신도심 일대의 투기와 거래과열을 억제하는 효과를 보고 있지만, 전주시 모든 지역이 함께 지정되면서 실거주를 위해 구도심 재건축 아파트를 매수한 시민들에게도 불똥이 튀었다. 이러한 피해자가 120명 이상으로 조사되었고, 계속 늘어날 것으로 예상되어 선량한 피해자들의 민원이 빗발치고 있다.

문제는 이러한 가격 상승이 외지의 투기세력에 의한 비정상적인 거래라는 점이다. 결국 외지의 투기세력의 농간에 애꿎은 전주시민들만 피해를 보게될 것이 뻔한 수순이다.

전주시는 뒤늦게 아파트거래 특별조사단을 구성하여 강력한 단속에 나섰다. 관내 불법거래 의심이 가는 222건을 조사하여, 30건에 대해 수사 의뢰, 29건은 세무조사 의뢰, 7건은 과태료 부과 등 처분을 하였다. 그러나 사후약방문이다. 한번 교란된 부동산시장은 쉽사리 진정되기가 어렵다.

실거래가신고제도가 시행된지 15년이 지났지만 부동산시장 안정효과가 별로 크지 않다.  신고된 거래행위에 대해 실질적인 심사기능이 결여되어 있기 때문이다. 들쭉날쭉한 실거래가를 그대로 공표하지도 못하고 있어 거래의 좌표기능도 못하고 있다.  또한 신고후 계약파기, 허위매물, 저가신고 등의 불법이 횡행하고 있다. 심사기능의 강화로 불법적인 거래를 단속하려면 우선 부동산감독기구의 설립이 필요하고, 실거래가 신고시 제출하는 항목(방매된 기간, 금융조건, 리모델링 여부 등)을 늘려야한다.  

최근의 아파트가격 혼란현상을 보면서 외부 투기세력의 농간에 의해 선량한 실수요자들이 피해를 보는 패턴을 수시로 목격하게 된다. 투기세력은 지자체와 정부의 부동산실거래 합동조사단 등 일시적인 단속으로는 부족하고, 항구적인 감독기구의 설립이 불가피하다.무릇 부동산정책은 장기적으로 일관된 정책을 펼쳐야 한다.

투기수요 차단과 불로소득을 환수하는 수요억제책과 더불어, 양질의 중형임대아파트 공급 등 무주택 서민도 안심하고 주거생활을 영위할 수 있도록 주거복지 안전망을 하루빨리 갖춰야만 한다.

그게 바로 중앙정부나 자치단체가 지금 당장 해야 할 과제다. /김상설 감정평가사


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