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[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역
[노인환의 세상만사] 호환마마보다 무섭다는 조정대상지역
  • 기고
  • 승인 2021.01.21 19:53
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지난 기고에서도 언급했듯이 2020년 12월 18일 정부는 전국에서 총 36개의 투기과열 조정대상 지역을 신규로 지정했는데 전주시 전역이 그 대상지역에 포함되었습니다.

조정대상지역에 포함되면 취득단계에서 취득세 중과, LTV, DTI, DSR등을 통환 부동산담보대출의 제한과 더불어 분양권 전매와 1순위청약자격 등에도 규제를 받게 됩니다.

또한 양도단계에서는 1세대1주택 비과세요건에 거주요건추가, 다주택자에 대한 중과, 분양권 양도시의 고율과세란 불이익을 받게 되는데 오늘은 그중 다주택자에 대한 중과에 대해서 자세히 살펴보도록 하겠습니다.

조정대상지역에 있는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 10%, 3주택자는 20%를 기본세율에 추가 과세합니다. (2021년 6월 1일 이후에는 20%와 30%로 상향조정)

예를 들어 설명하면 올해 6월 1일 이후 주택을 양도하고 3억의 양도차익이 발생했다면 일반지역이면 38%의 세율이 적용되는데, 조정대상지역에 포함된 주택이라면 2주택자는 20%가 추가되어 58%, 3주택자는 30%가 추가되어 68%의 세율이 적용됩니다.

극단적인 예로 현재 소득세의 최고세율이 45%인데 여기에 30%가 추가되면 75%의 세율이 적용되고 지방세 10%까지 합하면 85.8%의 세율이 적용되게 됩니다.

즉, 조정대상지역에 있는 3주택을 양도하고 10억의 양도차익이 발생했다면 7억 5천만원의 양도세를 내야 하는데, 반면 조정대상지역에 포함되지 않아 일반세율이 적용된다면 3억 2천만원의 양도세만 내게 됩니다.

또한 3년 이상 보유한 주택에 대해 물가상승분에 대한 보전의 의미가 있는 장기보유특별공제의 적용도 받을 수가 없습니다.

조정대상지역에 소재하는 모든 주택이 중과세되지는 않는데 전주시를 기준으로 기준시가 3억이 안 된다면 중과세 적용을 받지 않습니다.

예를 들어 전주시 송천동에 아파트 10채를 가지고 있더라도 기준시가가 3억이 안된다면 중과세가 아닌 일반세율이 적용됩니다.

이처럼 기준시가 3억이 안된다면 중과세적용은 배제됩니다. 하지만 1세대1주택 비과세 판단을 할 경우 주택 수에는 포함된다는 점은 기억해 두셔야 합니다. /노인환 한국세무사회 이사


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