근저당권 설정된 아파트, 반전세로 들어가도 될까요?
의뢰인은 요즘 아파트 높아진 금리와 전세 사기 등 집값과 별 차이가 나지 않는 전세금을 내는 것은 위험하다며 반전세를 알아보고 있고, 알아보는 아파트 단지 시세는 매매 2억, 전세 1억 5천만원이다. 그런데 근저당권 채권최고액이 1억원이 설정된, 보증금 5천만원에 월세 50만원 매물에 대해 중개인은 집주인이 돈이 많은 사람이며, 설령 문제가 생겨도 보증금과 대출금을 합쳐도 시가보다 낮아 문제없다고 했다. 의뢰인은 근저당권이 설정된 아파트에 들어가도 괜찮은지 물어왔다. 집값에 비견하는 보증금을 집주인에게 예치하는 전세 제도 아래 우리나라의 임대차보호법은 완전하다고 할 수 없지만, 견고한 안전장치 역할을 하고 있다. 임대차보호법은 복잡하진 않지만, 우리 법 체계에서 동떨어진 것으로 이해가 쉽지 않다. 반복해서 설명하면 대항력, 우선변제권, 최우선 변제권만 기억하자. 대항력은 집주인이 바뀌어도 계약기간을 지킬 수 있는 권리이고, 우선변제권은 근저당권과 같이 전입신고일 기준으로 배당에 우선권이 있고, 최우선변제권은 소액 임차인은 전입신고일과 관계없이 가장 먼저 배당받을 수 있다는 것이다. 위 세 가지 중 가장 중요한 건 대항력이다. 경매에서 대항력이 있다고 한다면 굳이 배당에 참가할 필요 없이 그대로 살다가 변경된 집주인에게 보증금을 돌려달라고 하면 된다. 대항력이 있다면 임대인 개인의 재무적 리스크에 영향을 받지 않게 된다. 하지만 임대차 이전에 저당권이나 가압류가 있다면 대항력이 없다. 대항력이 없다는 말은 집주인의 재무 리스크에 따라 계약기간 이전에 집을 급하게 옮겨야 하고, 복잡한 경매와 배당절차에 참가해야 한다는 의미이다. 만약 필자라면 시세 수준으로 저당권이 있는 집은 반드시 들어가지 말라고 할 것이다. 집주인이 부자라거나, 저당 채무액과 보증금을 합해도 시세보다 낮아 보증금 회수에 문제가 없다는 말에는 대항력이 존재하지 않는다. 혹, 저렴하더라도 굳이 대항력을 포기할 이유는 없다. 임대인 개인의 재무 리스크를 임차인이 떠안아 복잡한 일을 만들 필요는 없기 때문이다. /최영호 법무법인 모악 변호사
