용적률과 건폐율은 건축에 있어서 씨줄과 날줄과 같은 존재다. 따라서 건축물의 높낮이나 건축환경을 조절하려면 기본적으로 용적률과 건폐율이 일정한 비율을 넘지 않도록 정해 놓으면 된다.
용적률은 건물을 지으려는 대지면적에 대한 건물바닥 전체면적의 비율을 말한다. 건폐율은 건축물의 1층 바닥면적을 대지면적으로 나눈 값이다.
2백평 짜리 나대지에 바닥면적 1백평으로 10층짜리 빌딩을 지었다면 용적률은 5백%(100*5/200)가 된다. 그리고 건폐율은 50%(100/200)다. 용적률을 200%로 제한했다면 2백평짜리 대지에는 바닥면적을 1백평으로 했을 경우 4층까지 밖에 올릴 수 없다.
건폐율의 상한선이 40%라면 2백평 대지에 들어설 수 있는 건물의 1층 바닥면적은 80평을 초과할 수 없다. 즉 용적률을 낮추면 건물의 높이가 낮아지고 건폐율을 낮추면 마당이 넓어지는 것이다.
초고층 아파트가 들어설 수 없어 조망권·일조권이 확보될 수 있다. 주거 밀집도나 낮아져 교통난 등 도시문제가 해결될 수도 있다.
공터가 많아지니 도시환경이 쾌적해지는 것이다.
하지만 용적률이나 건폐율을 낮추는 것이 긍정적 효과만을 보여주지는 않는다. 토지 이용의 효율이 낮아지기 때문에 개발되지 않아도 될 토지들에 개발압력이 높아진다.
또 건물을 짓는 중요한 이유중의 하나가 실내공간을 넓히기 위한 것이라면 용적률은 이같은 기본적 욕구를 충족시켜줘야 한다는 지적도 있다. 용적률이 낮아져 건축높이가 줄어든다는 것은 곧 실내공간의 축소를 의미한다.
건물내의 공간이 넓고 쾌적해야 할 것인지, 건물 밖의 공간이 여유롭고 시원해야할 것인지는 매우 복잡하고 까다로운 선택이다.