1989년도에 토지공개념제도가 출범되면서 합리적인 제도의 정착을 위해 당시 건설교통부의 기준지가, 행정자치부의 과세시가표준액, 국세청의 기준시가, 재정경제부의 감정시가 등으로 다원화되어 있는 토지가격체계를 하나로 통일시켜야 할 필요성이 대두되어 1989년 4월 1일 "지가공시및토지등의평가에관한법률"이 제정되었으며 공적지가제도로서의 "공시지가"가 탄생하게 되었다.
공시지가에는 표준지공시지가와 개별공시지가가 있다.
일반적으로"공시지가"라 함은 "지가공시및토지등의평가에관한법률”에 의거 건설교통부장관이 감정평가사에게 의뢰해 토지이용상황이나 주변환경 기타 자연적, 사회적 조건이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 토지중에서 대표할 수 있는 표준지를 선정하고 적정가격을 조사·평가하여 건설교통부장관이 결정·공시한 매년 1월 1일 기준의 단위면적당(㎡) 가격을 말하며, 이 가격은 전국 2천6백만 필지 가운데 45만 필지를 대상으로 조사한 가격이다.
이를 "공시지가" 또는 "표준지공시지가"라고 칭하게 되며 "공시지가" 즉, "표준지공시지가"는 토지시장의 지가정보를 제공하고 일반적인 토지거래의 지표가 되며 개별공시지가의 산정기준은 물론 국가·지방자치단체 등의 기관이 업무와 관련하여 지가를 산정하거나 감정평가업자가 개별적으로 토지를 감정평가하는 경우에 그 기준으로 적용하고 있으며 또한 각종 개발사업의 보상, 토지수용 및 국공유지토지 취득, 매각 등의 기준이 된다.
반면 "개별공시지가"는 건설교통부장관이 매년 공시하는 표준지공시지가와 토지가격비준표를 기준으로 토지소재지 시장·군수·구청장이 관할구역내 토지의 특성을 조사하고 그 특성을 표준지공시지가의 토지 특성과 비교하여 지가를 산정한 후 감정평가사의 검증과 토지소유자의 의견수렴, 지방토지평가위원회 심의 및 건설교통부장관의 확인 절차 등을 거쳐 시장·군수·구청장이 결정·공시하는 개별토지의 단위면적당(㎡) 가격을 말한다.
이렇게 결정된 개별공시지가는 양도소득세, 종합토지세 등 국세와 등록세, 취득세 등 지방세 및 각종 부담금과 사용료의 과세기준으로 활용될 뿐이다. 따라서 감정평가에 관한 전문소양이 없는 지가조사공무원이 대량토지를 짧은 기간내에 산정하는 개별공시지가는 토지보상과는 전혀 관계가 없다.
공공사업지구의 보상가격은 공특법 및 토지수용법의 규정에 의하여 건설교통부장관이 조사 및 평가하여 결정·공시한 표준지공시지가를 기준으로 공시기준일부터 가격시점·협의성립시 또는 재결시까지의 관계법령에 의한 당해토지의 이용계획, 지가변동율 및 생산자물가상승율, 기타 토지의 위치·형상·환경·이용상황 등을 참작하여 2인 이상의 감정평가사가 평가하게 된다.
위와 같이 토지보상가액 평가의 기준이 되는 공시지가 용어의 혼동 (표준지 공시지가와 개별공시지가로 나뉨)으로 인해 개별공시지가를 보상액산정의 기준으로 오해할 수 있으나 위에서 설명한 바와 같이 개별공시지가와 토지보상가액은 적용법령과 토지의 평가주체 및 평가방법이 다르며, 적용범위가 구분되어 있어 개별공시지가는 토지보상가액과는 전혀 관계가 없다.
/유제록 토공전북지사 총괄부장