최근 한국주택금융공사의 장기 대출상품인 모기지론이 내집 마련 수요자들로부터 인기를 끌고 있다. 지난 5월 상품 출시 한달만에 6천억원을 돌파한데 이어 두달만에 1조원을 훨씬 웃돌 정도로 수요가 폭발적으로 늘고 있다.
도내에서도 상품판매 두달만에 1백30억원을 훌쩍 넘길 정도로 좋은 반응을 보이고 있다.
이는 모기지론을 이용할 경우 주택수요자 입장에선 장기 주택담보대출을 받아 집을 마련한 후 장기간 원금과 이자를 분할 상환하게 돼 집값의 30%만 가지고도 집을 살 수 있는 획기적인 제도이기 때문.
주택금융공사는 이에 지난 2일 모기지론 취급 금융기관을 종전 농협과 국민은행 등 시중은행 9곳에서 전북은행을 비롯 6개 지방은행과 삼성 LG 등 손해보험사 등 모두 22곳으로 확대하고 다음달 중순부터 모기지론 상품판매를 할 수 있도록 했다.
◇모기지론은= 모기지론은 주택을 담보로 주택저당증권(MBS:Mortgage Backed Securities)을 발행하고 이렇게 해서 모은 자금을 다시 장기주택자금으로 대출해 주는 파생 금융상품중 하나다.
서민이나 중산층 가구가 쉽게 내 집을 마련해 안정된 생활을 하면서 장기간에 걸쳐 대출을 나누어 갚도록 설계된 장기·고정금리·원리금 분할상환방식의 선진국형 주택대출제도이다.
특히 모기지론은 대출한도 2억원이내에서 집값의 70%까지 대출이 가능하며 만기 20년의 장기 대출(10년, 15년 대출도 가능) 상품이다. 또한 연 6.7%의 고정금리 대출로 금리가 올라도 이자부담이 동일하고만기까지 월상환액이 동일한 원리금 균등분할상환 대출이며 원금의 20%를 만기일에 상환이 가능하다. 근저당권 설정비도 면제가 원칙(고객부담시 금리 0.1% 인하)이며 요건 충족시 최대 1천만원까지 소득공제 등의 장점이 있다. 대출대상은 만 20세 이상 무주택자와 1가구 1주택자(65세 이하)이며, 가입한 지 5년이 지나면 중도금 상환수수료(상환액의 1∼2%)가 면제된다. 단, 6억원 이상의 고가주택이나 재건축 및 재개발 예정주택을 구입할 때는 대출받을 수 없다.
따라서 모기지론 시장은 오는 2008년까지 70조원의 규모로 급성장할 것으로 예상돼 앞으로 내집 마련 수단으로 각광을 받을 전망이다.
이에 시중은행과 농협, 지방은행 손해보험사 등이 모기지론 시장 선점을 위해 치열한 경쟁에 돌입할 것으로 예견된다.
◇모기지론 이점= 주택저당채권 유동화에 참여하는 대출금융회사와 MBS 상품에 투자한 투자자, 직접 투자에 참여하지 않은 일반 국민 등 각각의 주체들에게 혜택이 고루 돌아간다.
MBS 발행을 통해 조성된 자금 전액은 주택구입 및 전세자금과 중도금 대출, 임대아파트 건설 등의 재원으로 활용되기 때문에 국민들의 주거안정과 재산형성에도 크게 기여하는 장점이 있다.
대출금융회사 입장에서는 부동산의 유동화를 통해 대출자금을 보다 싸고 원활히 조달할 수 있고 수요자의 경우 주택자금을 20년 장기 저리로 대출받을 수 있게 돼 원리금 상환 부담이 크게 줄어들어 내집 마련이 보다 쉬워진다.
더욱이 집값에 대한 대출금 비율이 70%에 달해 적은 자기자금 부담으로 원하는 내집을 마련할 수 있는 호기로 받아들여지고 있다.
◇모기지론과 주택담보대출= 내집마련 수요자 입장에서 보면 주택금융공사의 모기지론과 은행의 장기 주택담보대출 가운데 어떤 금융상품이 자신에세 유리할 것인지 고민이 될 수 있다.
앞으로 금리가 오른다고 가정하면 고정금리(연 6.5∼6.7%)인 모기지론이 유리하고, 내릴 가능성이 크다고 생각하면 변동금리를 적용하는 은행의 주택담보대출이 낫기 때문.
주택금융공사의 모기지론은 고정금리여서 일단 유리해 보이지만 월 상환액이 부담스럽다. 반면 상환방법이 다양한 시중은행 장기주택담보대출은 변동금리에 따른 리스크가 높은 편이다.
하지만 금융전문가들은 일단 모기지론을 통해 주택을 구입하는 것이 안정성면에서 유리하다고 조언한다. 최근의 금리가 거의 바닥상태이어서 더 내리기는 쉽지 않을 것으로 보이기 때문이다. 또한 미국 등에서 금리인상을 추진하고 있는 것도 고정금리인 모기지론이 유리할 것으로 보인다.
주택자금차입 희망자가 1억원을 10년 만기로 빌린다면 매달 상환액은 114만6000원, 20년 만기로 하면 75만8000원이 된다. 그러나 모기지론은 월 상환액이 월 소득의 3분의 1미만이어야 하기 때문에 월평균 급여가 300만원미만인 자는 10년 만기 대출은 불가능하다.
따라서 모기지론은 금융비용과 안전성에서 시중은행의 장기주택담보대출보다 경쟁 우위를 확보하고 있다. 하지만 주택담보대출 상품도 상환방법이 다양하고 대출자격과 대상주택 제한이 없는 데다 대출금리도 모기지론보다 저렴한 상품이 나오고 있어 꼼꼼히 따져보고 선택해야 한다.
은행권 주택담보대출의 주종을 이루는 3개월 변동금리를 적용하는 3년 만기 대출의 경우 최저금리가 연 5.5∼6.2%로 모기지론보다 유리하다.그러나 시중금리에 따라 수시로 금리가 연동되기 때문에 금리변동의 위험성이 크다는 점을 감안해야만 한다.
반면 모기지론도 투기지역에서 10년 이내로 대출받으면 대출비율이 40%로 줄어들고 대출기간이 10년 이상이더라도 전용면적 25.7평 이하의 1가구1주택 요건을 갖추지 못하면 소득공제를 받지 못한다. 또 3년 이내에 상환하면 상환액의 1∼2%에 해당하는 중도 상환수수료를 물어야 하는 것도 유의해야할 점이다.