재개발 투자는 앞서 말했듯 아파트 매매와는 달리 복잡한 절차와 다양한 지분으로 투자자들을 어렵게 만든다. 따라서 재개발 투자에 앞서 재개발 지분 투자의 유의점을 짚고 넘어가야 한다.
재개발 지분 매입 당시 미래에 입주권을 갖게 될 것이라는 부푼 꿈을 안았던 사람이 나중에 매입가를 밑도는 감정평가액만으로 현금청산 된다면 이 얼마나 억울한 일인가? 그렇기 때문에 재개발 지분을 매입하고자 할 때에는 반드시 분양권을 받을 수 있는지, 그 자격기준을 꼼꼼히 알아둬야 한다.
◇ 등기된 건축물만 소유하는 경우
등기되어 있는 건축물은 크기와 무관하게 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우라면 모두 분양자격이 주어진다. 단 반드시 2003년 12월 30일 이전에 건물, 토지의 소유가 이미 분리되었던 경우에 한해서만 분양자격이 주어진다는 것을 명심하자.
◇ 무허가 건축물만 소유하는 경우
등기되지 않은 무허가 건축물을 소유한 경우에는 일반적으로 무허가건축물의 요건만 갖추고 있다면 분양자격이 주어진다.
재개발구역에서는 아래와 같은 요건을 갖춘 무허가건축물에만 분양자격이 주어지게 된다.
1) 무허가건축물대장이 있는 무허가건물
2) 1981년 12월 31일이전 확증(재산세납부증명) 있는 무허가건물
3) 1982년 4월 8일이전 항공사진 + 재산세납부증명있는 무허가건물
무허가건물로써 위의 요건 중 한가지를 갖추고 있다면 무허가 건물이 서 있는 토지가 국공유지, 타인의 토지, 본인 토지 등에 관계없이 분양자격을 얻을 수 있다.
◇ 최초부터 다세대인 경우
토지+건물을 모두 소유한 형태와 동일한 것으로 평형에 무관하게 분양자격이 주어진다.
◇ 최초 다가구에서 후에 다세대로 분할된 경우
소유권보존 등기 당시에는 다가구주택이었으나 후에 다세대로 분할된 경우 즉 지분쪼개기가 이루어진 조각지분의 경우에는 2003년 12월 30일 조례시행일 이전에 등기 분할이 된 주택에 한하여 전용면적 60 m²이하 분양자격 혹은 임대아파트 배정이 가능하다. 다만 예외적으로 소유세대의 건평(전용면적)이 60 m²이상인 경우에는 독립적인 분양자격이 주어지게 된다.
만약 조례시행일인 2003년 12월 30일 이후에 다세대로 분할된 경우는 예외 없이 다세대 전체에 하나의 분양권만이 주어지게 된다. 조례 시행으로 지분쪼개기가 원천적으로 봉쇄되었다고 이해하면 된다.
/스피드뱅크 부동산연구소 제공