본인은 전주하가지구를 담당하는 사람으로서, 먼저 전주하가지구의 사업방식에 대한 이해를 구하는 바이다. 전주하가지구는 일반 공영개발방식(수용방식)이 아닌 환지방식으로 사업을 시행하고 있다. 환지방식은 지주들을 위한 사업으로써 소유토지에 대한 현금보상 대신에 개발한 택지로 돌려주는 방식이다. 시행자는 사업후 청산절차를 거쳐 이익이 발생하면 법령에 따라 지자체에 모두 귀속시켜야 한다. 만일 손실이 발생하면 손실보전의 방법이 없기 때문에 그 손실은 시행자의 부담으로 남게 된다. 환지방식에서 체비지의 매각방법을 경쟁입찰로 해야하는 이유가 바로 여기에 있다. 환지방식을 규정하고 있는 도시개발법령에서도 경쟁입찰을 원칙으로 하고 있으며, 지금껏 시행한 모든 환지방식에서 경쟁입찰의 방법으로 체비지를 매각하여 왔다. 금번 입찰한 공동주택용지(집단환지) 3필지는 지주들이 종전토지를 제공하고 받은 지주들 몫의 소유토지로써 개인들의 사유재산이므로 조합을 구성하여 아파트 건설업체에 직접 매각하는 것이 바람직하나, 130여명되는 지주들이 이를 직접 수행하는 것은 현실적으로 어려운 문제가 있다. 그래서 토공이 매각을 대행한 것이고 매각한 공동주택용지의 매각대금은 지주들에게 모두 돌려준다.
금번 전주하가지구의 공동주택용지의 낙찰률은 매우 높았다. 과거 토공이 환지방식으로 시행한 군산수송지구의 경우는 모두 예정가격으로 공급되었는 바, 전주시의 택지부족, 부동산 경기의 상승세 등 여러 요인을 감안하더라도 하가지구의 높은 낙찰률은 부동산 과열현상으로 밖에 보기 어렵다. 한편, 다른 시각에서 본다면 공동주택지를 매입한 건설업체 입장에서는 그 높은 낙찰가격(평당 450만원 수준)으로도 사업성이 있다는 얘기가 된다. 즉, 용적률이 200%로써 이를 감안하면 아파트가격에 대한 토지소지가격은 평당 230만원 수준에 불과하며, 건축비(평당 표준건축비 350만원 수준)와 금융비용, 적정이윤 등을 합한 금액에서 결정된다고 보면 아파트 분양가가 무조건 높게 형성될 것이라는 가정은 타당하지 않다고 본다.
결론적으로 토공은 아무런 개발이익도 취할 수 없는 환지방식의 사업에서 대부분의 공동주택지(임대아파트 부지 1필지는 추첨에 의해 매각하였음)를 경쟁입찰로 매각하였고, 높은 낙찰률을 기록함에 따른 비판을 받고 있는 것이다. 생각하건대, 개인 사유재산인 집단환지(공동주택지)는 사실상 미리 가격을 정하여 추첨분양하는 방식으로 처분하기 어렵지만,체비지(공동주택지)는 사업 손실이 발생하지 않는 범위 내에서 추첨분양 또는 낙찰률 상한제 도입 등 다양한 방안을 모색하는 노력이 필요하다고 보여진다.
/원명희(토지공사 전북본부 토지사업팀장)