부동산 시장 침체로 거래가 끊기면서 교환거래 시장에 눈 돌리는 사람들이 부쩍 늘었다. 교환거래는 정상적으로 거래가 이뤄지지 않은 물건을 1대 1로 맞바꾸는 것이다. 교환거래는 애물단지 물건을 처분하면서 원하는 부동산을 구입할 수 있어 잘만 하면 서로 '윈-윈'할 수 있다. 하지만 교환 물건의 시세가 부풀려지고 권리관계도 복잡한 경우가 많은 만큼 살얼음판 걷듯 조심해야 한다.
요즘 교환 거래 시장에 나오는 매물은 지방 토지나 전원주택, 나홀로 아파트, 상가 임차권 등이 주류를 이룬다. 한때 매물로 많이 나왔던 수도권 일대 다세대·다가구주택, 빌라는 재개발·뉴타운 투자바람이 불면서 찾아보기 힘들다. 수도권의 한 교환전문업자는 "양질의 물건이 5%가 채 안 되는 것 같다”고 말했다. "오죽 거래가 안되면 교환시장에 매물을 내놓겠느냐”고 그는 덧붙였다. 가끔 법원 경매에 부쳐지기 직전에 나오는 교환 매물의 경우 오피스텔을 중심으로 좋은 물건이 있지만 가려내기가 쉽지 않다.
최근에는 기획부동산이 정부의 집중 단속에 교환전문업체로 변신해 농간까지 부린다. 부동산에 대한 안목이 없는 초보자들은 그만큼 사기를 당할 가능성이 높다. 요즘 생활정보지에는 교환상담이라는 광고를 쉽게 볼 수 있다. 교환을 전문적으로 하는 공신력 있는 중개업소도 있지만 기획부동산도 적지 않다. 기획부동산은 텔레마케터(전화상담원)를 20~30명씩 고용해 물건을 확보한 뒤 이를 다시 교환시장에 내놓는다.
한 교환거래 전문업자는 "정상적으로 교환거래만 한다면 그렇게 많은 인원이 필요 없다”며 "교환거래 제의를 전화로 받으면 일단 의심부터 해야 한다”고 말했다. 부동산 교환은 아무리 급하더라도 신뢰할 수 있는 중개업소를 찾아낸 뒤 시작하는 게 좋다.
교환시장에 나오는 오피스텔이나 상가의 경우, 시세나 임대료가 과대포장돼 있다는 점도 챙겨야 할 대목이다. 땅으로 교환할 때에는 해당 지역이 토지거래 허가구역인지도 체크해야 한다. 허가구역에서 농지나 임야는 세대원 모두 주소를 현지로 옮기고 1년 이상 거주를 해야 구입할 수 있다. 담보 대출 옥죄기가 심해지고 있는 만큼 은행을 찾아 융자금을 승계할 수 있는지 확인하는 일도 필수적이다.
부동산 교환거래도 일반 매매처럼 양도 차익이 있으면 양도세를 내야 한다는 사실에 주의해야 한다. 다만 중개수수료는 교환 대상 물건 중 고가를 기준으로 한번만 내면 된다.
교환은 거래 기간(계약~잔금)이 열흘에서 보름 정도로 정상거래보다 짧다. 그런 만큼 계약 전 가압류나 가등기가 없는지 살펴보고 하자에 대해 매도자가 책임을 진다는 단서조항을 다는 게 좋다. 시세 뻥튀기가 심한 지방 땅은 반드시 현장을 답사해 시세를 파악해야 한다. 기획부동산 등이 지역 주민과 짜고 시세를 조작할 수 있는 만큼 인근 중개업소를 통해 확인하는 게 좋다.
교환 상대자가 시세를 속이더라고 계약을 무효처리하거나 사기혐의로 소송해 승소하기가 쉽지 않다. 대개 사기를 당하는 가장 큰 원인은 투자자의 게으름에 있다는 사실을 명심하자.
/스피드뱅크 부동산연구소 제공