[노노 청춘] 어르신을 위한 법률상담

◆ 질문: 제가 수년전에 집을 하나 사서 제 동생 명의로 해두었습니다. 제가 제 소유의 주택이 하나 있다 보니 어쩔 수 없이 그렇게 해둔 것이었습니다. 동생이다 보니 믿고 아무런 조치도 해두지 않은 것이었는데 동생이 그 집을 저 모르게 제3자에게 팔아버린 것이었습니다. 아마 빚에 쪼들려서 그런 짓을 한 것 같은데 제가 그 집을 돌려받을 수 있는 방법은 없나요.

 

◆ 답변: 부동산실명법에 따르면 명의신탁계약은 원칙적으로 무효(위 법 제4조)입니다. 다만 예외적으로 ① 양도담보나 가등기담보(위 법 제2조 제1호 가목), ② 상호명의신탁(위 법 제2조 제1호 나목), ③ 신탁등기(위 법 제2조 제1호 다목), ④ 종중 및 배우자 사이의 명의신탁(위 법 제8조)의 경우에 효력이 인정됩니다.

 

위 기준에 따르면 질문자가 동생 명의로 해둔 명의신탁은 무효입니다.

 

 

그렇다면 위 명의신탁이 무효라면 동생이 위 집을 매도한 행위도 무효가 되는지가 문제가 됩니다. 위 법 제4조 제3항에 보면 명의신탁의 무효는 제3자에게 대항하지 못한다라고 규정되어 있습니다. 여기서 주의할 것은 위 규정에 제3자라고 되어 있기 때문에 위 집을 매수한 상대방이 동생이 위 집의 명의수탁자라는 사실을 알았다고 하더라도 질문자가 그 제3자를 상대로 위 매매 행위가 무효라고 주장할 수 없다는 말입니다.

 

명의수탁자로부터 명의신탁부동산을 양수한 제3자는 명의신탁관계에 대한 선의, 악의를 불문하고 즉 그 사실을 알고 있었는지 모르고 있었는지를 불문하고 그 소유권을 유효하게 취득하는 것이 원칙이지만, 제3자가 명의수탁자 즉 동생에게 위 집의 매도를 적극적으로 권유함으로써 명의수탁자의 배신행위에 적극 가담한 경우에, 명의수탁자와 제3자 사이의 계약을 반사회적 법률행위(민법 제103조)로 무효가 됩니다(대판 1992. 6. 9. 91다29842).

 

물론 그것이 실현되기 위해서는 질문자가 제3자를 상대로 위 집에 대한 소유권 이전을 원인으로 하는 등기이전청구를 하면서 질문자가 동생에게 위 집을 명의신탁한 사정과 그 제3자인 매수인이 동생에게 위 집을 팔도록 적극적으로 권유한 사정 등을 입증을 한다면 질문자는 위 집의 소유권을 돌려받을 수 있을 것입니다.

 

/박정교 변호사