[이상호의 부동산 톡톡정보] 준공전 원룸 임차인 보증금도 보호

최근 다가구 주택(원룸)의 신축 붐이 일면서 건물 준공 전에 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있다. 대부분 실질적으로는 완공 상태여서 거주에는 문제가 없으나 행정적 절차인 준공을 마치지 않아 건물등기가 없는 상태로 계약이 이루어진다.

 

이러한 계약의 배경에는 다분히 건축주의 사업성을 고려한 측면이 크다고 볼 수 있다. 건축주는 준공 전 임대를 통해 사업자금의 조기 회수가 가능해 지고, 나아가 준공 전 매매로까지 이어지게 되면 지방세 부담까지 회피하는 효과를 보게 되어, 건축주가 선호하는 계약형태이다.

 

이 경우 임차인은 비교주택 대비 깨끗하고 최신의 집기가 구비된 터라 대체로 집은 마음에 들어 한다. 자연스레 보증금을 온전히 보호받을 수 있느냐가 최대의 관심사로 떠오르게 된다.

 

판례는 실제 주거용이라면 주택임대차보호법으로 보호해야 한다는 입장이다. 공부상 기재 여부를 떠나 미등기·무허가·불법건물 일지라도 실제 주거용이라면 보호하겠다는 취지이다. 따라서 위의 준공 전 원룸주택에 대해서도 임차인의 보증금은 보호받게 된다.

 

다만 건물등기가 없으므로 임대인이 진정한 소유자인지 여부에 대해서는 더욱 철저하게 확인해 보아야 한다. 토지 소유자는 물론 건축허가서상의 건축주까지 확인해볼 필요가 있다.