[이상호의 부동산 톡톡정보] 상가 임대차, 환산보증금 확인해야

상가건물임대차보호법이 시행 8년을 넘기고 있다. 영세 상인을 보호하겠다는 취지에 따라, 과도한 임대료 인상을 제한하였고, 당초 1년 만기로 계약했더라도 임차인의 선택에 따라 5년까지 기간을 연장할 수 있는 선택권도 보장하고 있다. 또한 경매에 있어서도 보증금 중 일정액은 최우선으로 배당받도록 하는 등 영세 임차인 보호에 크게 기여했다고 볼 수 있다.

 

유의사항은 일정액(도내 1억 5000만원) 이하의 상가임대차에 대해서만 보호한다는 점이다. 일정액은 환산보증금 방식으로 산출하는데 보증금+월세×100으로 구한다. 예컨대 도내에서 보증금 5000만원에 월100만원씩 차임을 낸다면 5000만+100만×100=1억 5000만원으로 환산되어 보호법 적용을 받는다.

 

보호법 적용 여부는 회수 근거가 미약한 시설비나 권리금 문제에서 더욱 중요하다. 소극적이나마 5년간의 계약갱신요구권이 회수의 길을 열어주었다고 평가할 수 있는데 보호법을 벗어나면 그나마도 사라진다. 또한 당초에는 적용대상였더라도 중간에 임대료 인상으로 환산보증금 범위를 초과했다면 역시 적용받지 못한다.

 

환산보증금 방식은 주택과 달리 상가에만 적용되는 독특한 방식이다. 자신의 환산보증금을 검토하여 보호법 적용 대상인지 재확인할 필요가 있다.

 

/옥계공인중개사 사무소