신도시의 개발과 도심지 외곽의 확장으로 인한 구도심지의 쇠퇴는 전국적인 차원에서 볼 수 있는 일반적인 현상이다.
특히, 기존 구도심의 상업지역에서 발생되는 개발방식의 한계점이 법률해석과 주민과의 괴리감에서 발생한다.
상업지역에서 건축할 수 있는 용적률 한계는 500% 까지 되어 있다.
국토계획이용법에서 상업지역에 건축하는 건축물에 대한 용적률은 경관, 교통, 방화 및 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우에는 해당 용적률의 120% 이하의 범위 안에서 할 수 있도록 되어 있고, 전주시 도시계획조례에서도 교통, 방화. 위생상 지장이 없다고 인정되는 경우와 건축이 금지된 공지에 20m 이상 접한 대지와, 25m 이상의 도로에 20m 이상 접한 대지로서 건축면적이 1000m2 이상인 건축물에는 해당 용적률에 20% 가산한 비율로 용적률을 적용할 수 있도록 명시 되어 있다. 이렇게 전주시 도시계획조례를 적용한다면, 현재 상업지역 용적률이 500%에서 600%까지 상향할 수 있다는 얘기가 된다. 그렇게 한다면, 구도심 상업지역에서는 36층까지 가능한, 아파트나 건물이 들어설 수 있다는 결론이다. 그러나 초고층건물을 세우게 되면, 인접지의 프라이버시 훼손과 교통 혼잡, 경관차단, 소방 등으로 민원이 발생되고 높은 건물에 의한 위화감 조성으로 거부감을 갖게 된다는 명분으로 아직까지 행정청에서 쉽게 허락을 해주지 않고 있다. 문제는 이러한 조건에 앞서, 관주도의 개발방식이 아닌 이상, 어떤 사업가나 시행사가 그런 비싼 땅에 분양할 수 있는 건물을 계획할 때 첫째는 수지타산이 맞아야 한다. 수지타산이 맞지 않는 지역에 누가 개발할 의욕이 생기겠는가?
민간 사업자가 비싼 상업지역을 사들여 재개발 한 후 분양 할 때 이익금이 어느 정도 손에 들어와야 낙후되고 도심환경이 피폐해진 지역을 개발업자에게 위탁하여 개발 할 수 있게 하는 명분이 된다.
구도심의 가장 큰 문제가 바로 그것이다. 구도심하면 열악한 환경과 슬럼화된 도심공간이다. 이러한 구도심을 재생시키려면 첫째로 행정청에서 완화된 법규를 적용시켜 구도심을 재건축할 수 있는 뒷받침이 있어야 한다.
관주도의 문화시설이 아닌 이상, 법규에 정해진 완화된 규정으로 적용시켜 지원하면 일반사업자들이 구도심의 상업지역을 활성화하게 만드는 구심적 역할을 할 수 있게 될 것이다.
그럴려면 경관훼손은 어느 정도 감내해야 하고, 경관이 완전히 철폐되지 않는 타워형식의 건물로 배치한다면 기존의 병풍같은 건물보다는 양호한 환경을 조성하게 될 것이다. 그러한 바탕위에서 민·관·사업자간의 이해와 양보로, 대책 없고 무관심했던 구도심 지역을, 쾌적하고 살 맛 나는 삶의 구역으로 변모 시킬 수 있는 역동적인 기회가 될 것이다.