묵시적 갱신 효과, 민법·임대차보호법 달라

상가 임대차에서 애초 약정한 계약기간이 만료됨에도 불구하고 임대인 임차인 모두 아무런 말없이 종전의 임대차 관계를 유지하는 경우가 많다. 이때 계약은 묵시적으로 갱신됐다고 볼 수 있는데, 그 효과는 상가건물임대차보호법과 민법에서 다르게 정하고 있다.

 

먼저 상가건물임대차보호법 적용대상부터 살피면, 묵시적 갱신이 이뤄지면 임차인에게 다소 유리한 법률관계가 형성된다. 바로 임차인에게만 1년의 기간을 보장함과 동시에 중도해지 권한까지 부여한 것인데, 임차인은 묵시적 갱신일로부터 새로 1년의 기간을 보장받고 있다가 중도에 해지를 원하면 언제라도 해지통보를 할 수 있다. 해지의 효력은 임대인에게 통보 후 3개월 뒤에 발생한다. 반면 임대인에게는 이러한 중도해지 권한이 없다.

 

상가건물임대차보호법 적용대상이 아니라면 민법규정을 따르게 된다. 이때는 임차인만을 위한 별도의 보장기간이 없음은 물론이고, 쌍방 모두 언제라도 해지통보를 할 수 있다. 다만 임대인이 해지를 원하면 통보 후 6개월, 임차인이 원하면 통보 후 1개월 뒤에 해지의 효력이 발생한다.

 

한편, 도내에서는 환산보증금 1억8000만원 이하인 임대차까지 상가건물임대차보호법의 묵시적 갱신 효과를 적용하고 있다.

 

옥계공인중개사