분양권 이중양도 때 매매대금 반환해야 하나

택지개발지구 내 가옥소유자인 W는 J와 분양권 매매계약을 체결하면서, J가 분양권을 제3자에게 전매하는 경우에도 W는 제3자에게 수분양자 명의변경을 하기로 약정하였습니다. 이후 (J가 아닌) A가 W에게 B에게 수분양자 명의변경을 하여 달라고 요청하였고, W는 A가 관련 서류를 모두 가지고 있는 사정을 신뢰하여 B에게 수분양자 명의를 변경하여 주었습니다. 그러자 J는 자신이 A에게 전매권한을 부여하지도 않았는데, W가 B에게 수분양자 명의를 변경하여 줌으로써 자신에게 분양권을 이전할 의무가 이행불능되었음을 이유로 W에게 매매대금 전액을 반환하라고 요구하고 있습니다. J의 과실로 W의 의무이행불능이 발생하였음에도 W는 J에게 매매대금 전액을 반환하여야 하는 것인지요?

 

민법 제548조 제1항에 따라 계약이 해제되면 그 효력이 소급적으로 소멸함에 따라 실행된 급부는 원상회복을 위하여 부당이득으로 반환되어야 하지만, 신의성실의 원칙 및 공평의 원칙상 분양권 매수인의 과실로 매도인의 분양권이전의무가 불능이 되어 계약이 해제된 경우에도 매도인이 매수인에게 매매대금 전액을 반환하여야 하는지 문제가 됩니다. 이에 관하여 하급심에서는 신의칙과 공평의 원칙을 고려하여 매도인의 원상회복책임을 매매대금의 40%로 인정하기도 하였습니다(서울고등법원 2013년 4월 3일 선고 2012나51365 판결).

 

그러나 대법원은 ‘계약해제의 효과로서 원상회복의무를 규정하는 민법 제548조 제1항 본문은 부당이득에 관한 특별규정의 성격을 가지는 것으로서, 그 이익 반환의 범위는 특단의 사유가 없는 한 받은 이익의 전부이다. 한편 과실상계는 본래 채무불이행 또는 불법행위로 인한 손해배상책임에 대하여 인정되는 것이고, 이 사건과 같이 원상회복의무의 이행으로서 이미 지급한 매매대금 기타의 급부의 반환을 구하는 경우에는 적용되지 아니한다’는 이유로 매도인이 매매대금 전액을 반환하여야 한다고 판시하였습니다.

 

따라서 J의 과실로 인하여 W가 분양권을 이전해줄 수 없게 되었더라도, W는 J의 원상회복청구에 따라 J에게 매매대금 전액을 반환하여야 합니다.

 

우석환·정용 법률사무소

 

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