지난해 부동산 시장은 전북을 비롯한 지방이 수도권에 비해 상대적으로 호조세를 보였으나 대구, 부산, 경남 등 주로 영남권이 강세를 보였고 상대적으로 호남권은 약세를 보였다. 호남권 내에서도 전북은 2012~2014년 월평균 주택 매매 거래량이 2440여 건으로 등락을 반복했지만 2014년 8월 이후에는 미약하나마 상승세가 이어지고 있다. 미분양 물량도 2012년 6월 239가구로 최저치를 기록했고 이후 2013년 7월 1982가구까지 상승했다가 2014년 11월 현재 1255가구로 꾸준히 감소하고 있다. 다만 전북지역 분양 시장은 2014년 24개 사업장 중 11개 사업장이 전주로 쏠림현상이 심했고 청약결과도 24개 사업장 중 10개 사업장만 순위 내 마감돼 청약 성공률(41.6%)이 절반에도 미치지 못했다. 올해에는 전북지역 부동산시장이 어떤 흐름을 보일지 부동산정보업체인 부동산써브 정태희 부동산연구팀장의 자문을 구해 전망해본다.
2015년 전북을 포함한 지방 부동산 시장은 호조세가 유지될 것으로 예상된다. 다만 최근 몇 년간 신규 공급이 전체적으로 많았기 때문에 가격 상승폭은 줄어들고 혁신도시 등 개발 호재가 많은 지역을 중심으로 양극화 현상이 더욱 심화될 것으로 전망된다.
△매매시장=부동산3법 통과로 시장 회복 기대감이 높아졌다. 기존주택 매매 시장의 경우 분양가상한제 탄력 적용, 재건축 초과이익 환수제 폐지, 도시 및 주거환경정비법 개정안 등 이른바 부동산 3법의 여야 합의가 이뤄지면서 시장 회복 기대감이 높아지고 있다. 하지만 미국발 금리 인상, 엔저 지속, 경제 성장 둔화 등 대내외 변수들이 많기 때문에 주택 시장 회복을 장담할 수 없는 상황이다. 다만 올해에도 전세난이 가중될 것으로 예상되기 때문에 제한적이나마 전셋값 상승을 견디지 못해 내 집 마련을 하는 수요자들이 다소 증가할 것으로 보인다.
△전세시장=전세 물건 부족으로 상승세가 이어질 것으로 예상된다.
주택 가격 상승에 대한 기대감이 여전히 낮아 전세로 눌러 앉는 수요자들이 많을 것으로 예상되는데다 저금리 기조로 전세에서 월세로 전환하는 임대 물건이 늘어 전세 물건이 줄어들 우려가 크기 때문이다.
△분양시장= 입주자 선정 절차 간소화, 입주자저축 예치금액 변경기간 등 제한 완화, 가점제의 유주택자 감점제도 폐지, 가점제의 소형 저가주택 기준 완화 등을 주내용으로 하는 청약제도의 개편 영향으로 전국적으로는 활황세 유지가 예상되지만 전북지역은 분양물량이 지난해에 비해 40% 가량 감소할 것으로 추정된다.
부동산 전문사이트 닥터아파트가 지난해 전국 202개 건설사를 대상으로 2015년 분양계획 물량을 조사한 결과 전국적으로 총 23만9639가구를 분양할 계획인 것으로 집계됐다.
지난해 24만4473가구 보다 2% 감소한 수준이지만 LH, SH공사 등 공공분양 물량이 올해 2~3월 추가될 경우 30만 가구에 이를 것으로 보여 분양물량은 증가할 가능성이 크다는 분석이다. 권역별로는 △수도권 13만2553가구 △광역시 2만248가구 △지방도시 7만3138가구 등이 분양될 것으로 조사됐다.
특히 수도권의 경우 전년대비 56.3% 증가한 반면 광역시(-67.5%)와 지방(-24.8%)은 분양물량 급감해 대조를 보였다.
전북지역의 경우 올해 아파트 분양 물량은 유승종합건설이 군산시 오식도동에 짓는 전용면적 60~75㎡ 규모 1152세대, 대림산업과 현대산업개발이 전주시 서신동 바구멀1구역 재개발지역에 짓는 59~116㎡ 규모 1390세대, 서해종합건설이 전주시 중노송동에 짓는 39~103㎡ 규모 821세대, 영무건설이 정읍시 연지동에 짓는 59~118㎡ 규모 821세대 등 총 3516가구가 분양될 것으로 조사됐다. 이는 지난해 5830가구에 비해 39.7% 감소한 규모로 건설사의 사정에 따라 분양이 유동적일 수도 있어 물량 감소폭이 더 커질 수도 있을 것으로 예상된다.
대한주택건설협회 전북도회 관계자는 “지난해 혁신도시 등 택지개발에 따른 신규 아파트 수요 증가로 분양 물량이 5800여 가구에 달했으나 올해는 이같은 수요가 대부분 소진돼 지난해에 비해 신규 아파트 분양 물량이 많이 감소할 것으로 예상된다”며 “특히 건설경기가 올해도 호전되지 않을 것으로 예상한 건설사들이 신규 아파트 건설에 소극적인 것도 전북지역 신규 아파트 분양 물량 감소의 한 요인이다”고 설명했다.
● 아파트 전세 잘 구하려면 잘 따지고 꼼꼼해야…2년내내 마음이 편안
이달부터 본격적인 이사·결혼 시즌이 시작된 가운데 세입자들이 섣불리 계약할 경우 피해를 볼 수 있어 주의가 요구된다. 아파트 등의 전세계약 시 주의 사항을 꼼꼼히 살핀다면 보다 안전하게 내 집을 구하는 지름길이 될 수 있다. 아파트 등의 전세를 잘 구하는 방법에 대해 공인중개사무소 등의 조언을 통해 알아본다.
△준공후 미분양 아파트전세는 잘 따져라= 주택시장 침체가 장기화하면서 ‘준공 후 미분양’ 아파트에 대해 건설사들이 궁여지책으로 내놓은 방안이 바로 선임대 후분양 전략이다. 보통 전세 형태로 임대되는데 일반인들 입장에선 회사를 상대로 한 전세 계약이어서 과연 전세보증금을 안전하게 지킬 수 있을까 하는 의구심을 떨쳐버릴 수 없다. 특히 부동산 신탁회사의 미분양 아파트 전세계약은 더욱 생소하다. 혹자는 부동산신탁회사 자체를 알지 못하고 그냥 부동산신탁회사가 안전한 회사라는 말만 믿고 덜컥 계약을 하는 경우가 많다. 하지만 부동산신탁회사와 체결한 전세 계약도 일반 전세 계약과 마찬가지로 위험을 내포하고 있어 손해를 볼 수 있다. 이를 방지하려면 다음 사항을 점검해야 한다.
첫째, 전세 계약과 관련한 내용이 규정되어 있는 해당 전세계약서를 자세히 읽어봐야 한다. 둘째, 등기부등본 열람 시 근저당과 같은 제한물권 설정 유무를 확인해야 합니다. 셋째, 신탁 내용을 파악하기 위해 관할 지방법원을 통해 신탁원부를 발급받은 후 우선수익자와 대출금 규모 및 상환 여부 등을 확인해야 한다. 넷째, 부동산신탁회사가 임대인의 지위로 계약서에 날인하고, 보증금반환의무를 제3자가 아닌 부동산신탁회사가 직접 책임진다는 확인서를 받아두는 것이 좋다.
△파격적인 계약조건은 일단 의심해야= 파격적인 할인과 금융조건이 좋은 미분양아파트(전세)를 고르는데 있어 시행사와 시공사의 재무건전성을 꼼꼼히 체크해야 한다. 통상적으로 주택을 전문적으로 건설하는 건설사들이 부도나기 전, 마지막 몸부림을 치기 위해 미분양아파트(전세) 계약조건을 파격적으로 바꾸는 경향이 있기 때문이다. 대개 계약금 정액제에 중도금 무이자는 기본이고 입주이후에도 일정금액이상 오르지 않으면 차액을 보상하는 프리미엄 보장제를 대대적으로 실시하는 곳의 전세를 얻을 때는 특별히 주의해야 한다.
△필요서류는 반드시 꼼꼼히 챙겨야= 전세계약을 하기 전 전셋집의 등기부 등본을 떼어 봐야 한다. 등기부등본은 해당구청이나 공인중개업소에 부탁하거나 직접 인터넷에서 쉽게 발급받을 수 있다. 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한지를 살펴본다. 계약 전에 직접 관련 서류를 떼서 확인해야 하고 구청에서 재산세 납부 여부를 확인해 집주인이 맞는지, 물건에 이상이 없는지 철저히 확인해야 한다. 특히 등기부등본상의 집주인 명의와 전세계약시 계약자 명의가 동일한 지를 살펴본 후 근저당권, 가등기, 압류, 가압류, 가처분 등의 권리관계를 명확히 따져봐야 한다.
가등기나 가처분이 설정된 집인 경우 전입신고와 확정일자를 받아도 아무 소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기권자가 언제든지 본등기에 의해 새로운 소유주가 될 수 있기 때문이다. 따라서 기존소유주는 무권리자가 될 수 있기 때문에 이런 경우도 계약을 하지 않는 게 좋다. 가처분은 소유권분쟁을 생길 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존을 한 상태를 말한다. 가처분한 사람이 승소할 경우 불법점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없기 때문에 이럴 경우도 절대 전세계약을 해서는 안 된다.