W는 차임채권이 J에게 양도된 이후 운영난으로 15개월 동안 차임을 연체하였습니다.
이에 J는 W에게 연체된 차임 1억 5000만원의 지급을 청구하고 있습니다. W는 연체된 차임을 기지급한 임대차보증금에서 공제할 것을 항변하여 J의 청구를 거절할 수 있는지요?
대법원은 임대차보증금의 법적 성질에 관하여 ‘부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다’고 보고 있습니다(대법원 1999년 12월 7일 선고 99다50729 판결).
이에 따라 임차인이 차임을 연체하더라도, 이는 임대차보증금에서 별도의 의사표시 없이 당연히 공제되는 것이 원칙입니다.
다만, 위 사안과 같이 임대차보증금을 지급받은 임대인이 차임채권을 양도한 경우에도 위와 같은 법리가 그대로 적용될 수 있는지 문제됩니다.
이에 관하여 대법원은 임대차보증금의 법적 성질에 비추어 ‘보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도,임차인은 그 임대차계약이종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할수 있다’고 판시하고 있습니다(대법원 2015년 3월 26일 선고 2013다77225 판결).
따라서 위 사안에서 비록 J가 임대인 A로부터 차임채권을 양수받은 자로 W에게 지급받은 임대차보증금을 보유하고 있지 않다고 하더라도, 임차인 W는 J에 대하여 연체된 차임채권을 A에게 지급한 임대차보증금에서 공제할 것을 항변함으로써 J의 연체차임지급청구를 거절할 수 있다고 할 것입니다.
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