답-전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있고, 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할 수 있는 권리로서 그 존속기간이 만료되면 당사자 간에 계약갱신을 하지 않는 한 전세권을 소멸되는 것이 원칙입니다.
그런데 민법 제312조 제4항은 건물의 전세권설정자가 전세권의 존속기간 만료 전 6월부터 1월까지 사이에 전세권자에 대하여 갱신거절의 통지 또는 조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 만료된 때에 전 전세권과 동일한 조건으로 다시 전세권을 설정한 것으로 본다고 규정하고 있으며, 제313조는 전세권의 존속기간을 약정하지 아니한 때에는 각 당사자는 언제든지 상대방에 대하여 전세권의 소멸을 통고할 수 있고 상대방이 이 통고를 받은 날로부터 6월이 경과하면 전세권을 소멸한다고 규정하고 있습니다.
전세권등기의 갱신에 관하여 대법원은 ‘전세권의 법정갱신은 법률의 규정에 의한 부동산에 관한 물권의 변동이므로 전세권갱신에 관한 등기를 필요로 하지 아니하고 전세권자는 그 등기 없이도 전세권설정자나 그 목적물을 취득한 제3자에 대하여 그 권리를 주장할 수 있다’고 보고 있습니다(대법원 1989년 7월 11일 선고 88다카21029 판결).
따라서 위 사안의 경우 전세권등기의 존속기간에 관하여 변경등기를 하지 아니하였다고 하여도 W의 전세권을 보호될 수 있습니다. 다만 J가 전세권소멸통고를 하고 6월이 경과하면 전세권이 소멸될 수 있습니다.
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