공동임대인의 계약해지 방법

문-W는 A로부터 두 개 호수의 상가 전부에 관하여 임대차계약을 체결하고 임차하여 사용하여 왔습니다. 이후 상가 중 한 개 호수가 경매로 인하여 J에게 경락되었고 소유권을 취득함으로써 J도 W의 임대차계약에 관하여 공동임대인의 지위를 승계받았습니다. 이후 J가 자신이 임대인 지위에 있음을 이유로 단독으로 W에게 임대차계약의 해지를 통보하고 건물 명도를 청구하였습니다. A의 동의 없이 J 단독으로 한 계약해지는 적법한 것인지요.

 

답-민법 제547조 제1항은 “당사자의 일방 또는 쌍방이 수인인 경우에는 계약의 해지나 해제는 그 전원으로부터 또는 전원에 대하여 하여야 한다.”라고 규정하고 있습니다.

 

따라서 원칙적으로 처음부터 임대차계약을 함께 체결함으로써 공동임대인의 지위에 있었던 자는 계약해지의 의사표시를 전원의 동의로 하여야 합니다. 다만 위와 같이 임대차계약 이후 경매 등의 사정에 의하여 후발적으로 공동임대인의 지위에 놓이게 된 사람의 경우에도 위와 같은 법리를 동일하게 적용받는 것인지 문제됩니다.

 

이에 관하여 대법원은 ‘여러 사람이 공동임대인으로서 임차인과 사이에 하나의 임대차계약을 체결한 경우에는 민법 제547조 제1항의 적용을 배제하는 특약이 있다는 등의 특별한 사정이 없는 한 공동임대인 전원의 해지의 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지하여야 한다. 이러한 법리는 임대차계약의 체결 당시부터 공동임대인이었던 경우뿐만 아니라 임대차목적물 중 일부가 양도되어 그에 관한 임대인의 지위가 승계됨으로써 공동임대인으로 되는 경우에도 마찬가지로 적용된다(대법원 2015년 10월 29일 선고 2012다5537 판결).’고 보고 있습니다.

 

결국 위 사안에서 J는 W와의 임대차계약을 해지하기 위해서는 A와 함께 전원의 계약해지 의사표시에 의하여 임대차계약 전부를 해지할 수 있을 뿐이라고 보아야 할 것입니다.

 

법무법인 緣(연)

 

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