채무자가 유일한 재산인 부동산 매각 경우

문-W는 J로부터 금전을 대여받았고, 유일한 재산으로 토지를 보유하고 있었습니다. 이후 J로부터 금전의 반환을 요구받았고, 해당 부동산에 설정된 근저당권에 의하여 임의경매가 신청될 것이 예상되는 상황이었습니다. W는 마침 A로부터 부동산 매매제의를 받았고, 매매대금도 경매를 통할 경우 예상되는 경락대금보다 높다고 판단되었습니다. 이에 W는 채무변제자금을 마련하기 위한 목적으로 유일한 재산인 토지를 A에게 매각하였습니다. 그러자 J는 W의 행위가 사해행위에 해당한다는 이유로 A와의 매매계약을 취소하라는 청구를 하였습니다. W의 행위가 사해행위에 해당하는 것인지요.

 

답-민법 제406조 제1항은 ‘채무자가 채권자를 해함을 알고 재산권을 목적으로 한 법률행위를 한 때에는 채권자는 그 취소 및 원상회복을 법원에 청구할 수 있다’라고 규정하고 있습니다.

 

원칙적으로 채무자가 자기의 유일한 재산인 부동산을 매각하여 소비하기 쉬운 금전으로 바꾸는 행위는 원칙적으로 사해행위가 된다고 할 것입니다( 대법원 1998년 4월 14일 선고 97다54420판결).

 

다만 위 사안에서와 같이 부동산을 매각하는 목적이 채무면탈이 아니라 변제자력을 얻기 위한 것이고, 매각대금이 부당하게 낮은 금액이 아닌 경우에도 동일한 법리를 적용할 수 있을 것인지 문제됩니다.

 

이에 관하여 대법원은 ‘그 부동산의 매각 목적이 채무의 변제 또는 변제자력을 얻기 위한 것이고, 그 대금이 부당한 염가가 아니며, 실제 이를 채권자에 대한 변제에 사용하거나 변제자력을 유지하고 있는 경우에는, 채무자가 일부 채권자와 통모하여 다른 채권자를 해할 의사를 가지고 변제를 하는 등의 특별한 사정이 없는 한, 사해행위에 해당한다고 볼 수 없다’고 보고 있습니다(대법원 2015년 10월 29일 선고 2013다83992 판결).

 

결국 위 사안에서 W가 변제자력을 얻기 위하여 부동산을 매각하였고, 실제 매각대금도 W가 처한 상황에서 부당한 염가에 해당한다고 보기 어렵다는 점에서 비록 유일한 부동산을 매각한 행위라고 하더라도 사해행위에 해당한다고 보기 어려울 것입니다.

 

법무법인 緣(연)

 

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