2020년 12월 18일 전주시 전역이 포함된 투기과열지구 조정지역이 갖는 의미는 정부가 주택법 32조의2에 근거해서 왜곡된 주택 시장의 과열을 막기 위해 일종의 신호를 보낸 것이라고 볼 수 있습니다.
통상은 혼용되어 같은 의미로 쓰이고 있는 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역은 그 지정요건과 지정에 따른 제한 등이 확연히 구분되는데, 이를 무시하고 주택을 취득하거나 양도를 한다면 자칫 낭패를 볼 수가 있으니 세심한 주의를 기울일 필요가 있습니다.
이에 대한 자세한 내용은 추후 별도로 다루도록 하겠습니다.
조정대상지역에 포함되면 주로 세제상의 규제를 받게 되는데 가장 큰 규제는 다주택자에 대한 중과세와 1세대1주택 비과세요건의 강화입니다.
이 두 가지는 도입 취지 등에 비추어 엄연히 다른 규제인데도 운용상에서는 규제가 비슷해서 받아들이는 입장에서는 혼란스러운 경우가 종종 있습니다.
가장 큰 차이는 신규주택의 취득으로 일시적 2주택자가 되었을 때 중과세가 배제되거나 비과세 적용을 받을 상황이 되었을 때입니다.
중과세를 받는 주택은 해당주택이 조정대상지역 내에 소재해야 되고 공시가격 3억 이상이어야 하는 전제조건이 있는데, 신규로 주택을 취득하여 2주택이 되었더라도 신규주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 매매한다면 중과세가 배제됩니다.
이에 비해 비과세혜택을 받는 일시적 2주택자는 주택가격에 상관없이 종전주택과 신규주택 중 하나라도 조정대상지역이 아니라면 3년 내에만 처분하면 비과세적용을 받을 수가 있는데 반해, 두 주택 모두 조정대상지역에 포함되었다면 1년 내에 처분해야 비과세적용이 가능합니다.
결론적으로 조정대상지역에 2주택이 있는 상황에서 종전주택에서 2년 이상 거주한 상태에서 종전주택을 1년 이내에 처분하지 못했더라도 3년 이내에 처분한다면 비과세 적용은 받을 수 없어도 중과세율이 아닌 일반세율로 양도소득세를 내게 됩니다. /한국·미국세무사