지난 2019년 12월 전주시 전역이 포함되어 지정된 조정대상지역에 대한 핵심내용은 1세대 1주택 비과세에 대한 요건 강화와 다주택자에 대한 중과세입니다.
현행 소득세의 과세체계는 개인별과세주의를 채택하고 있으나, 주택의 양도차익에 대해서는 세대별로 과세하는 것을 원칙으로 하고 있으므로 ‘1세대’의 정확한 의미를 알고 있어야 합니다.
소득세법에서는 1세대의 정의에 대해 복잡하게 열거하고 있으나, 요약해서 설명해 드리면 “30세 미만이고, 미혼이며, 소득이 없는 경우”에는 비록 주민등록법상 독립된 세대주로 되어있다 하더라도 세법에서 말하는 세대주는 될 수 없으며, 또한 누군가의 세대원이 되어 주택을 양도하는 경우에는 1세대 1주택 비과세를 받을 수 없고 오히려 중과세대상에 포함되게 됩니다.
구체적으로 살펴보면 조정대상지역에 대한 중과세는 분양권 및 입주권을 주택에 포함시키고, 조정지역 내의 주택 취득 시 다주택자에게는 취득세를 8%~12%까지 중과하며, 양도할 경우 2주택 자에게는 일반세율에 20%를 가산하고, 3주택 이상자에게는 30%를 추가과세하고 있습니다.
즉, 일반세율이 10%일 경우 2주택 자에게는 30%의 세율을, 3주택 이상자에게는 30%를 추가하여 40%의 세율을 적용하여 과세하겠다는 의미입니다.
그렇다고 조정지역이라도 모든 주택에 대해 중과세하는 것은 아닙니다.
즉, 다주택자가 전주시내에 소재하는 3억 원 이하(수도권과 광역시의 경우 가격과 상관없이 중과세)의 주택을 양도하는 경우 중과세 대상에서 제외되어 일반세율이 적용되며, 전주시 외의 지역에서는 가격과 상관없이 일반세율이 적용됩니다.
또한 상속주택의 경우 사망일(상속등기일이 아님)로부터 5년 내에 양도하는 경우 중과세 대상이 아니며, 결혼으로 인하여 다주택자가 되는 경우 혼인 후 5년 내에 양도해야 중과세대상에서 제외되게 됩니다.
덧붙여서 60세 이상의 부모님을 모시기 위해 합가하여 2주택이 된 경우 , 합가 한 날로부터 10년 내에 양도하면 중과세대상에서 제외됩니다.
/노인환 (한국·미국세무사)