약 2개월 정도가 지나면 새 정부가 출범을 하게 되고, 당초의 공약대로 부동산관련 세제도 많은 변화가 있을 거라 예상됩니다.
하지만 역으로 생각하면 당분간은 현재의 중과세정책이 유지된다는 의미이기도 합니다.
현 정부 최대의 실책으로 불리는 부동산정책의 핵심은 LTV, DTI 등의 대출규제를 통해 투기수요를 억제하고, 조정지역에 대한 1세대1주택 비과세 강화 및 다주택자에 대한 중과세를 통해 주택시장을 실수요자 중심으로 재편하는 것이었습니다.
현재의 소득세법은 개인별 과세을 원칙으로 하고 있으나, 주택에 대해서는 세대별로 과세를 하고 있으므로 세대의 개념을 명확히 이해하는 것이 중요합니다.
즉, 연령이 30세 미만으로서 미혼이거나 연봉 880만원이 안되는 경우는 독립적인 세대를 구성할 수 없으므로 주택을 양도한 경우 누군가의 세대원이 되어 비과세적용을 받을 수 없고, 오히려 조정지역인 경우 중과세대상이 될 수도 있습니다.
통상적으로 1세대가 주택을 2년 이상 보유한 경우 거주여부에 불문하고 주택가격이 12억원이 안되면 양도소득세가 비과세되나, 전주시 전역이 포함된 조정지역인 경우에는 다른 주택을 양도하고 최종적으로 1주택이 된 날로부터 전세대원이 전입하여 2년 이상 거주 및 보유한 후에 양도해야 비과세 적용이 가능합니다.
또한 조정지역 내 소재하는 주택을 양도하는 경우 2주택자는 기본세율에 20%가 가산되어 과세되며, 3주택자는 기본세율에 30%의 추가세율이 적용됩니다.
극단적으로 10억 이상의 양도차익이 발생하여 최고세율인 45% 구간에 있는 3주택자라면 추가세율 30%가 더해져 75%의 세율이 적용되며 여기에 지방세 10%가 추가되면 82.5%의 세율이 적용되게 됩니다.
그렇다고 조정지역 내에 소재하는 주택이라도 기준시가 3억원 이하의 주택은 중과세에서 제외되며(수도권과 광역시는 가격과 무관하게 중과세), 상속받은 주택은 5년 내에 양도해야 중과세 대상에서 제외됩니다.
/노인환 한국세무사회 이사