의뢰인은 2년 전 전세 계약을 맺어 주택을 임차했다. 의뢰인은 최근 임차 주택에 대한 경매 절차가 개시되었다고 연락받았다. 의뢰인은 등기부를 확인해보니 전입신고 일자 이전에 선순위 저당권이 있는 것을 확인했고, 이 경우 어떻게 해야 하는지 물어왔다.
반복해서 설명하자면, 상가 또는 주택 ‘임대차보호법’에서 가장 중요한 개념은 대항력, 우선변제권, 최우선변제권이다. 이는 모두 서민의 전 재산이나 다름없는 보증금에 관한 것이고, 이를 법적으로 어떻게 보장하는지에 대한 제도이다.
우선변제권이나 최우선변제권은 경매 후 배당에 관한 것이다. 확정일자를 갖췄다면, 근저당권 등 후순위권리자보다 우선해서 변제받을 수 있도록 하는 것이 우선변제권, 특정 금액에 미치지 않는 임대차의 경우 선순위권리자보다 우선해서 변제받을 수 있도록 한 것이 최우선변제권이다. 하지만 이는 모두 배당을 신청하고 이사를 가야 한다.
대항력은 집주인이 바뀌더라도 새 집주인에게 대항할 수 있다는 거다. 집값이 내려 깡통 전세라도, 매각대금이 보증금이 미치지 못하더라도 당장 위험은 면하고 새 집주인에게 보증금을 달라고 하면 된다. 대항력만 있다면 경매가 개시됐다 하더라도 당장의 걱정은 피하게 된다.
그런데 임대차 계약 당시 선순위 권한이 있다면 대항력이 발생하지 않는다. 그래서 임대차 계약을 맺기 전에 꼼꼼히 등기부를 살펴봐야 하는 이유이다. 임차하려는 주택에 이미 저당권이 설정되어 있거나, 압류 또는 가압류 등기가 되어 있다면, 해당 주택이 경매로 소유자가 바뀔 경우 대항력이 인정되지 않는다. 배당을 신청해 배당받는 수밖에 없다.
집값 하락 시기이다. 임대차에 관한 문의가 늘어나고 있다. 선순위 물권이 없는 깨끗한 집을 임차했다면, 대항력이 있으니 우선 집에 살고 계시라고 조언하지만, 그렇지 않은 경우 내가 돌려받을 수 있는 돈이 얼마가 될지 계산해야 한다. 혼돈의 시대에 부디 피해가 없길 바랄 뿐이다.
/최영호 법무법인 모악 변호사