의뢰인은 상가 소유자로 임대인이다. 의뢰인은 향후 상가 매매 등을 고려해 3년 정도만 상가를 사용할 임차인을 구하고자 한다. 의뢰인은 임차인도 3년만 들어와서 영업하고 이후 더 이상 영업할 의사가 없다며, 특약으로 3년 이후 계약갱신이 불가하다고 한다면 3년만 임대할 수 있는 것인지 물어왔다.
법률에 규정되어 있지만 당사자가 합의하여 그 적용을 배제할 수 있으면 이를 임의규정, 당사자 의사와 관계없이 강제로 적용되면 강행규정이라 한다. 계약 당사자가 합의로 정하고 싶지만, 합의할 수 없는 것들이 있다.
대표적으로 상가임대차법 제15조 “이 법의 규정에 위반된 약정으로서 임차인에게 불리한 것은 효력이 없다.”에 따라 임대차법 전체가 강행규정이다. 즉, 3년 계약 이후 임차인에게 갱신청구권이 없다는 특약은 효력이 없다.
위 사안에서 임대인과 임차인이 동의하여 특약으로 계약갱신청구권을 배제하는 것에 합의하여 계약서까지 작성하였지만, 이후 마음이 달라져 재판에서 임차인이 효력이 없다고 주장하면 그에 따를 수밖에 없다는 의미이다.
의뢰인에게 강행규정이라 불가능할 것 같다고 설명했다. 목마른 자가 우물을 판다고, 의뢰인은 나에게 특약을 어기고 계약갱신을 청구한 경우 위약금을 지급하기로 한다는 특약이 가능한지 다시 물었다. 위약금을 금지하는 다른 규정이 없으니 강행규정 위반이라 볼 수 없을 것 같기도 하고, 특약 자체가 갱신청구권과 관련된 것이므로 위약금 약정 역시 강행규정 위반인 것 같았다. 아무래도 이 역시 강행규정 위반이라 보는 것이 맞아 보였다.
다시 의뢰인은 계약갱신 요구는 “서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우” 거절이 가능하다고 하는데, 특약으로 임대료를 깎아준다는 것을 명시하고, 상당한 보상을 제공하였으니, 합의하여 갱신청구권을 배제한다고 규정하면 어떻겠냐고 문의했다. 위 조항은 사전에 상당한 보상이 필요한데, 임대료 인하액이 주위 시세에 비해 두드러질 정도라면 가능할 것 같다고 답변했다.
필요는 창의력의 어머니이다. 항상 의뢰인, 당사자에게 배운다.
/ 최영호 법무법인 모악 변호사