군산 구암동 아파트 사업이 대형 건설사와 시행사 간 극한 갈등으로 치닫고 있다. 책임 분양을 약속한 시공사가 분양 부진을 이유로 손실을 시행사에 떠넘기면서, 시행사는 부도 위기에 몰리고 소비자 피해 우려까지 확산되고 있다.
전북지역 시행법인 S사는 호황기였던 지난 2022년 국내 메이저 건설사 P사와 함께 704세대 규모 공동주택 사업에 나섰다. 공사도급계약과 관리형 토지신탁계약에는 “분양과 광고, 견본주택 운영, 사후관리까지 시공사가 단독 책임을 진다”는 조항이 명시돼 있었다. S사는 이를 믿고 수천억 원대 사업에 뛰어들었다.
그러나 분양시장이 위축되자 상황은 급변했다. S사는 “P사가 중도금 무이자 제공, 신규 분양자 계약금 환급 등 ‘특별판촉’을 강요하면서 손실을 시행사에 전가하고 있다”고 반발한다.
기존 분양자들 사이에서는 “뒤늦게 할인 혜택을 주는 것은 역차별”이라는 민원까지 이어졌다. S사는 “시공사가 스스로 분양 부진을 초래하고도 지연이자를 청구하는 것은 계약과 신의칙을 정면으로 위배한 것”이라고 목소리를 높였다.
반면 P사는 “공사비 미수금만 900억 원이 넘는 상황에서도 준공을 마쳤다”며 “신탁계약에 따라 할인 분양은 합의된 분양 촉진책일 뿐 문제 될 것이 없다”는 입장을 고수하고 있다. 정산 합의와 도급계약 변경 협의는 수개월째 표류 중이다.
전문가들은 이번 사태를 “대형 시공사와 중소 시행사간 힘의 불균형이 빚어낸 구조적 문제”로 진단한다.
한 부동산 법률가는 “계약상 책임 분양이 시공사에 명시됐다면 손실을 시행사에 떠넘기는 것은 신의칙 위반 소지가 크다”면서도 “소송에는 막대한 비용과 시간이 들어 중소 시행사가 쉽게 대응하기 어렵다”고 말했다.
갈등의 불똥은 결국 소비자에게 튀고 있다. 할인 분양으로 인한 기존 계약자들의 불만은 커지고, 시행사 부도 가능성이 제기되면서 입주 지연과 품질 저하 우려가 확산되고 있다.
지역 건설업계 관계자는 “원자재 가격과 금융 환경 악화로 업계 전반이 위기인데, 대형사마저 도덕적 책임을 회피한다면 지역 시행사는 버티기 어렵다”고 지적했다.
이번 사태는 분양 실패 시 손실을 누구에게, 어떻게 분담할지 제도적 장치가 미비한 현실을 드러냈다.
전문가들은 “소비자 피해를 막기 위해 계약 구조를 투명화하고, 대형사의 책임 분양 이행을 제도적으로 담보할 필요가 있다”고 입을 모은다.
이에 대해 P사 관계자는 “관리형 토지신탁특약에 따르면 본 사업 시행 과정에서 발생하는 모든 비용은 S사가 부담하도록 규정됐다”며 “공사도급계약을 성실히 이행해 준공을 완료해온 만큼 분양 또한 수월하게 진행돼 본 사업이 원만하게 마무리되길 바란다”고 밝혔다.