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W는 2009년 4월 1일경 J로부터 상가를 보증금 1,500만원, 월 차임 130만원, 임대차기간 2009년 4월 12일부터 2010년 4월 11일까지로 각 정하여 임차하였습니다.

W는 위 임대차기간이 종료하면서 2010년 4월 12일 J와 곧바로 재계약을 체결하면서 J의 요구로 보증금 2000만원, 월 차임 200만원으로 정하였습니다. 상가건물임대차보호법 시행령에 따르면 ‘차임 또는 보증금의 증액청구’는 기존의 차임 또는 보증금의 100분의 9를 넘지 못한다고 되어 있는데, W는 J를 상대로 초과 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 있는지요?

상가건물임대차보호법 제11조 제1항은 ‘차임 또는 보증금이 임차건물에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제 사정의 변동으로 인하여 상당하지 아니하게 된 경우에는 당사자는 장래의 차임 또는 보증금에 대하여 증감을 청구할 수 있다.

그러나 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다’고 규정하고 있고, 동법 시행령 제4조는 ‘법 제11조제1항의 규정에 의한 차임 또는 보증금의 증액청구는 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9의 금액을 초과하지 못한다’고 규정하고 있습니다.

이에 관하여 대법원은 ‘상가건물 임대차보호법 제11조 제1항은 임대차계약의 존속 중 당사자 일방이 약정한 차임 등의 증감을 청구한 경우에 한하여 적용되고, 임대차계약이 종료한 후 재계약을 하거나 임대차계약 종료 전이라도 당사자의 합의로 차임 등을 증액하는 경우에는 적용되지 않는다’는 이유로 임대차기간 종료 후 재계약 시에는 동법 시행령 4조가 정한 ‘100 분의 9’금액을 초과하여 차임을 정할 수 있다고 판단하고 있습니다(대법원 2014년 2월 13일 선고 2013다80481 판결).

따라서 위 사안에서 W는 기존의 임대차기간이 종료한 이후 재계약을 하면서 월차임을 200만원으로 정하였으므로, J에게 지급한 차임을 부당이득으로 반환청구할 수 없을 것입니다.

참고로 이와 달리 만약 J가 일방적으로 차임증액을 요구한 경우라면 부당이득으로 반환을 청구할 수 있을 것입니다.

우석환·정용 법률사무소

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