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W는 2010년 10월 13일 주택의 경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있던 A와 주택임대차계약을 체결하고, 같은 달 23일 종전 임차인 B로부터 주택을 인도받아 전입신고를 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다.

A는 같은 달 24일 매각대금을 완납하고, J에게 근저당권설정등기를 마쳐주었습니다. W는 J의 근저당권실행에 대하여 적법한 주택임차인으로서 보호받을 수 있는지요?

주택임대차보호법 제3조 제1항은 ‘임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다’고 규정하고 있습니다.

이때 보호받는 임대차의 범위에 관하여 대법원은 ‘주택임대차보호법이 적용되는 임대차가 임차인과 주택의 소유자인 임대인 사이에 임대차계약이 체결된 경우로 한정되는 것은 아니나, 적어도 그 주택에 관하여 적법하게 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인이 임대차계약을 체결할 것이 요구된다(대법원 2008년 4월10일 선고 2007다38908,38915판결 등)’고 판시하고 있습니다.

결국 위 사안에서 주택의 임의경매절차에서 최고가매수신고인의 지위에 있는 자가 적법한 임대차계약을 체결할 수 있는 권한을 가진 임대인에 해당하는지 여부에 관하여 대법원은 ‘적법한 임대권한이 있었음을 인정할 수 있는 별도의 증거가 인정되지 아니하는 한, 단지 임의경매절차에서 최고자매수신고인에 해당한다는 이유만으로 적법한 임대권한을 가진 임대인에 해당한다고 볼 수 없다’고 보고 있습니다(대법원 2014년 2월 27일 선고 2012다93794 판결).

따라서, A가 주택의 경매절차에서 최고가매수신고인이라는 것 이외에 적법한 임대권한을 인정할 수 있는 증거가 없는 한, W는 적법한 임대권한 없는 자와 임대차계약을 체결하였으므로, 주택의 근저당권자인 J와의 관계에서 주택임대차보호법상 보호받을 수 없다고 할 것입니다.

우석환·정용 법률사무소

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