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W는 A로부터 보증금 3억원, 월 임료 1000만원, 임대기간을 2년으로 정하여 상가를 임차하고, 보증금을 모두 지급하였습니다. 이후 A는 J에게 W에 대한 차임채권을 양도하였습니다.

W는 차임채권이 J에게 양도된 이후 운영난으로 15개월 동안 차임을 연체하였습니다.

이에 J는 W에게 연체된 차임 1억 5000만원의 지급을 청구하고 있습니다. W는 연체된 차임을 기지급한 임대차보증금에서 공제할 것을 항변하여 J의 청구를 거절할 수 있는지요?

대법원은 임대차보증금의 법적 성질에 관하여 ‘부동산 임대차에 있어서 수수된 보증금은 임료채무, 목적물의 멸실·훼손 등으로 인한 손해배상채무 등 임대차관계에 따른 임차인의 모든 채무를 담보하는 것으로서 그 피담보채무 상당액은 임대차관계의 종료 후 목적물이 반환될 때에 특별한 사정이 없는 한 별도의 의사표시 없이 보증금에서 당연히 공제된다’고 보고 있습니다(대법원 1999년 12월 7일 선고 99다50729 판결).

이에 따라 임차인이 차임을 연체하더라도, 이는 임대차보증금에서 별도의 의사표시 없이 당연히 공제되는 것이 원칙입니다.

다만, 위 사안과 같이 임대차보증금을 지급받은 임대인이 차임채권을 양도한 경우에도 위와 같은 법리가 그대로 적용될 수 있는지 문제됩니다.

이에 관하여 대법원은 임대차보증금의 법적 성질에 비추어 ‘보증금이 수수된 임대차계약에서 차임채권이 양도되었다고 하더라도,임차인은 그 임대차계약이종료되어 목적물을 반환할 때까지 연체한 차임 상당액을 보증금에서 공제할 것을 주장할수 있다’고 판시하고 있습니다(대법원 2015년 3월 26일 선고 2013다77225 판결).

따라서 위 사안에서 비록 J가 임대인 A로부터 차임채권을 양수받은 자로 W에게 지급받은 임대차보증금을 보유하고 있지 않다고 하더라도, 임차인 W는 J에 대하여 연체된 차임채권을 A에게 지급한 임대차보증금에서 공제할 것을 항변함으로써 J의 연체차임지급청구를 거절할 수 있다고 할 것입니다.

법무법인 緣 (연)

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