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문-W는 J소유의 다가구주택의 2층을 임차하여 주거로 사용하였습니다. 그러던 중 원인불명의 화재가 발생하여 주택이 전부 소실되었습니다. 이에 임대인 J는 W에게 화재로 인한 손해배상을 요구하고 있습니다. W는 J에게 손해배상을 해주어야 하는지요.

답-원칙적으로 임대차관계가 종료되면 임차인은 목적물을 반환하고, 임대인은 그 보증금을 반환하여 줄 채무를 부담하게 됩니다.

위 사안과 같이 원인불명의 화재로 인하여 임차인의 임차물반환채무가 이행불능이 된 경우에 관하여 대법원은 임차인의 임차물 반환채무가 이행불능이 된 경우 임차인이 그 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 이행불능이 임차인의 귀책사유로 말미암은 것이 아님을 입증할 책임이 있으며, 임차건물이 화재로 소훼된 경우에 있어서 그 화재의 발생원인이 불명인 때에도 임차인이 그 책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 입증하여야 하는 것이므로(대법원 1999년 9월 21일 선고 99다36273 판결), 피고가 임차한 부분을 포함하여 소외 회사 소유의 건물 부분이 화재로 소훼된 이 사건에 있어서, 임차인인 피고가 임차물 반환채무의 이행불능으로 인한 손해배상책임을 면하려면 그 임차건물의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야 하고, 이 점을 입증하지 못하면 그 불이익은 궁극적으로 임차인인 피고가 져야 한다고 할 것인바, 이러한 이치는 화재가 피고의 임차 부분 내에서 발생하였는지의 여부 그 자체를 알 수 없는 경우라고 하여 달라지지 아니한다고 보고 있습니다(대법원 2001년 1월 19일 선고 2000다57351 판결).

따라서 위 사안에서 W는 화재의 발생원인이 W의 귀책사유로 인하여 발생하지 아니하였고, 다가구주택의 보존에 관하여 선량한 관리자의 주의의무를 다하였음을 적극적으로 입증하여야만 손해배상의무를 면할 수 있다고 할 것입니다.

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