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W는 A로부터 아직 미등기인 건물에 관하여 주거로 사용할 목적으로 임차하여 사용하였습니다.

이후 A는 위 건물이 미등기인 상태에서 J에게 소유권을 이전하였습니다.

현재 J는 임대차보증금도 반환하지 아니하고, W에게 임차목적물을 인도할 것을 요구하고 있습니다. W는 J로부터 임대차보증금을 반환받을 수 있는지요.

주택 임대차보호법은 주거용 건물 즉, 주택의 임대차 및 미등기 전세계약에 한하여 적용되는바, 주거용 건물이란 사회 통념상 건물로 인정하기에 충분한 요건을 구비하고 주거용으로 사용하고 있는 것을 말하며, 건축물대장의 용도란에 ‘주거용’으로 기재되어 있지 않더라도 위 법의 적용을 받게 됩니다.

이에 관하여 대법원은 주택 임대차보호법의 목적과 동법 제3조 제2항의 규정에 비추어 볼 때, 건물이 미등기인 관계로 그 건물에 대하여 아직 소유권이 전등기를 경료하지는 못하였지만 그 건물에 대하여 사실상소유자로서의 권리를 행사하고 있는 자는 전 소유자로부터 위 건물의 일부를 임차한 자에 대한 관계에서는 위 사실상 소유자가 동법 제3조 제2항 소정의 주택의 양수인으로서 임대인의 지위를 승계하였다고 볼 수 있다고 판시하고 있습니다(대법원 1987년 3월 24일 선고 86다카164 판결).

또한 주택임대차보호법 상 대항력의 구비에 관하여도, 대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인의 임차주택 대지에 대한 우선변제권에 관한 법리는 임차주택이 미등기인 경우에도 그대로 적용된다고 보고 있습니다(대법원 2007년 6월 21일 선고 2004다26133 전원합의체 판결).

따라서 위 사안에서 비록 J는 미등기인 건물의 소유권을 A로부터 넘겨받았다고 하더라도, W와의 관계에서 임대인의 지위에 있으므로 W의 임대차보증금반환청구를 거부할 수 없다고 보아야 할 것입니다.

다만, 미등기건물의 경우 소유자가 누구인지 명확하게 확인할 수 없는 문제점과, 행정상의 이유로 철거될 경우 불이익을 당할 위험이 있으므로 주의할 필요가 있습니다.

법무법인 緣 (연)

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