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문-W는 건물 소유자 J로부터 상가를 임차하면서 전세권설정등기를 하기로 약정하였습니다. 그러나 J는 차일피일 미루면서 전세권설정등기를 해주지 않고 지내던 중, 전세기간 2년이 만료하였습니다. J가 전세금의 반환도 미루자, W는 전세금 확보를 위하여 이제라도 전세권을 설정하고자 합니다. W는 J에게 전세권설정등기절차의 이행을 청구할 수 있는지요.

답-전세권은 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용·수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금에 관한 우선변제를 받을 수 있고, 전세금의 반환이 지체되면 경매를 요구할 수 있는 권리입니다.

먼저 전세권의 기간만료 전이라면 임차인은 전세권설정계약을 하였으므로, 임대인에 대하여 전세권설정등기 청구권을 가지고, 이에 따라 계약상의 이행청구인 전세권설정등기절차이행청구의 소를 제기하여 승소함으로써 전세권설정등기를 할 수 있습니다.

그러나 전세기간이 만료함에 따라 갱신계약 등 다른 사유 없이 계약이 종료한 경우에 관하여 판례는 ‘전세계약이 그 존속기간의 만료로 종료되면 그 계약을 원인으로 하는 전세권설정등기절차의 이행청구권도 소멸한다’고 판시하고 있습니다(대법원 1974년 4월 23일 선고 73다1262 판결).

따라서 W는 이미 전세기간이 만료한 이상 J를 상대로 전세권설정등기절차의 이행을 청구할 수는 없습니다.

다만, W는 부동산가압류신청 등으로 전세금반환채권의 보전절차를 취함과 동시에 전세금반환청구소송을 제기하여 승소확정판결을 받아 보전된 부동산을 경매함으로써 전세금을 반환받는 방법을 취하여야 할 것입니다.

나아가 상가건물임대차보호법 제6조에 따라 이 법이 정한 일정한 적용요건을 갖추었다면 이미 임대차가 종료하였다고 하더라도 임차권등기명령을 신청하는 것도 가능할 것입니다. ·법무법인 緣(연)

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