창간75주년, 전북대표 언론 since 1950

문-W는 건물주 J와 상가임대차계약을 체결하면서 임대차계약 기간 중 계약을 해제·해지할 때에는 해당 건물의 분양자 중 과반수의 의결을 얻어 계약의 해제, 해지를 통보하여야 한다고 약정하였습니다. 이후 임대차계약 기간이 만료되자 W는 분양자 과반수의 의결 없이 임대차계약 종료를 J에게 통보하자 J는 약정에 의한 요건을 충족하지 아니하였다는 이유로 임대차계약이 종료하지 아니하였다고 주장하고 있습니다. W는 임대차계약 기간만료를 이유로 하는 계약 종료 주장도 분양자 중 과반수의 의결을 얻어야 한다는 요건을 충족하여야 하는 것인지요.

답-민법 제211조는 ‘소유자는 법률의 범위 내에서 그 소유물을 사용, 수익 처분할 권리가 있다’고 규정하고 있습니다. 소유자의 위와 같은 소유권 행사에는 다양한 공법상 또는 사법상 제한이 따를 수 있고, 소유자 스스로의 의사에 기한 임차권 등 용익권의 설정에 의하여 소유권 행사가 제한될 수도 있습니다.

다만 계약서에 기재된 문언의 의미에 관하여 그 문언의 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 당사자 사이의 계약의 내용을 합리적으로 해석하여야 할 것입니다(대법원 1993년 10월 26일 선고 93다3103 판결).

위와 같은 법리에 따라 대법원은 임대차기간 중의 해제·해지 의사표시에 어떠한 절차가 요구되거나 제한이 따른다고 하여 임대차기간 만료에 의한 임대차계약의 종료 시에도 당연히 그와 같은 제한이 적용된다고 확대해석하여서는 안 되고, 기간만료로 인한 임대차계약의 종료에 어떠한 제한이 따른다고 하기 위해서는 그러한 내용의 법률 규정이나 당사자 사이의 별도의 명시적 또는 묵시적 약정이 있어야 할 것이다’라고 판시하고 있습니다(대법원 2014년 6월 26일 선고 2014다14115 판결). 결국 위 사안에서 W는 분양자 과반수의 의결 없이도 계약기간만료로 인한 임대차계약의 종료를 주장할 수 있다고 할 것입니다.

법무법인 緣(연)

문의 (063)278-8686