창간76주년, 전북대표 언론 since 1950

문: A는 B와 상가에 관한 임대차계약을 체결하였습니다. A는 B에게 임대차보증금을 지급하였고, B로부터 위 상가를 인도받았으며, 위 임대차계약서에 확정일자를 받았습니다. 이후 B는 C은행에게 대출을 받으면서 위 상가에 관하여 근저당권을 설정해 주었습니다. 그 무렵 A는 B의 부탁에 따라 C에게 ‘이 사건 상가에 무상거주함을 확인하고, 만일 기재 내용과 실제가 상이하여 발생되는 손해에 대하여 전적으로 민·형사상 책임을 질 것을 확약한다’는 취지의 무상거주확인서를 작성해주었습니다.

한편, B가 대출원리금을 변제하지 못하자, C은행은 임의경매를 신청하였습니다. 위 임의경매절차에서 집행관은 ‘A가 등록사항 등의 현황서상 등재자이고 임대차계약서에 확정일자를 받았다’는 내용의 현황조사서를 작성하여 경매법원에 제출하였습니다. C은행은 A의 배당 및 권리 자격을 제외해 달라는 취지의 권리(임차인)배제신청서에 위 무상거주확인서를 첨부하여 경매법원에 제출하였습니다. 위 경매절차에서 D가 최고가 매수신고인이 되어 매각허가결정을 받고 대금을 납부한 후 위 상가에 관한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 그 이후 D는 A에 대하여 위 상가의 인도를 청구하였습니다. 이 경우 A가 D의 위 상가 인도 청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하면서 임차보증금반환과 동시이행의 항변을 하는 것이 허용될까요?

답: 이 같은 경우 대법원은 금반언 또는 신의성실의 원칙에 반하여 허용될 수 없다’ 고 판시하였습니다(대법원 2016. 12. 1. 선고 2016다228215 판결 참조).

한편으로 근저당권자인 C은행이 경매법원에 A가 작성한 무상거주확인서를 첨부하여 권리(임차인)배제신청서를 제출하였으므로, 만일 D가 위 무상거주확인서의 존재를 알고 그 내용을 신뢰하여 매수신청금액을 결정하였다면, 임차인인 A가 매수인이나 매수인으로부터 이 사건 상가를 승계 취득한 D의 인도청구에 대하여 대항력 있는 임대차를 주장하여 임차보증금반환과의 동시이행의 항변을 하는 것은 허용될 수 없다고 보아야 합니다.