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의뢰인은 귀촌하여 시골에 집을 짓고 살고자 부동산을 알아보던 중, 마침 자신이 마음에 드는 땅을 발견하게 되었다. 그런데 중개업자에 따르면 해당 토지는 최근 상속등기 되어 8명이 공동소유로 되었는데, 그중 한 명은 나머지 7명의 남매은 돌아가신 아버지가 호적에 올리기만 한 사람으로 누구인지 알지도 못하고, 얼굴도 연락처도 모른다고 설명했다. 의뢰인은 이 토지가 마음에 드는데, 7명의 지분만 살 수 있는 상태로 사도 되는지 물어왔다. 

 부동산 등기부를 확인했을 때 하나의 부동산에 여러 명의 소유자가 지분을 소유해 소유권자로 되어 있는 경우, 이들을 공유자라 한다. 요즘은 결혼하면 주택을 부부간 반반 공유한다 하지만, 그리 권하고 싶진 않다. 

 부동산을 공유하게 되면, 공유자들 사이에 의견 일치를 보지 않는다면, 매매 등 소유권 행사가 어렵게 된다. 게다가 공유자가 자금 사정이 어려워 그 지분을 팔거나 경매로 소유권자가 바뀌기라도 한다면, 전혀 모르는 사람과 부동산을 공유해야 할 수도 있다. 

 그래서 공유를 해소하는 방법을 민법 제269조에 법원에 그 분할을 청구할 수 있고, 현물로 분할하기 어려울 때 법원은 물건의 경매를 명할 수 있다고 규정하고 있다. 

 의뢰인의 경우 해당 토지의 7/8 지분을 매수한 후, 1명의 공유자에게 공유문 분할 청구를 할 수 있는데, 공유물 분할이 청구되면 어떠한 방법으로든 공유물이 분할이 되고, 가장 중요한 것은 당사자 의사로 공유자가 의견이 일치되면 그 의견으로 조정이나 판결에 이르게 된다. 

 공유물 분할 방법으로는 부동산을 지분만큼 나누어 가지는 현물분할, 부동산을 경매로 매도하여 지분만큼 가져가는 경매분할이 있고, 하나의 공유자가 다른 공유자의 지분을 매수하는 지분 매수 방법이 있다. 

 의뢰인의 경우 토지를 매수해 그 위에 집을 짓기 위한 것으로 땅을 원하는데, 1/8 지분 공유자에게 자신이 그 토지를 매수했던 시가 정도로 공유자의 해당 지분을 매도해 줄 것을 내용으로 하는 공유물 분할 청구를 할 수 있을 것이다. 

최영호 법무법인 모악 변호사