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의뢰인은 토지소유자이다. 의뢰인은 부동산 중개업자에게 토지를 매물로 내놓았고, 매수인으로부터 가계약금 1000만원을 수령하였다. 당시 부동산 중개업자는 매매대금 1억원으로 정하고, 본 계약은 2주 후에 체결하기로 하였다. 그런데 매수인은 부동산 매수의사가 없다며 가계약금을 돌려달라고 하였다. 의뢰인은 가계약금을 돌려줘야 하는지 물어왔다.

가계약금 반환에 관한 문제를 해결하기 위해 먼저 매매계약에 대한 해약금, 위약금 개념을 알아보고, 다음으로 가계약에 대해 알아보아야 한다. 같은 사안에 대해 칼럼을 2회로 나누어 설명하고자 한다.

부동산 계약서에 ‘중도금을 지불하기 전까지 매도인은 계약금의 배액을 상환하고, 매수인은 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다’, ‘채무불이행으로 인한 손해배상액은 별도의 약정이 없는 한 계약금을 손해배상의 기준으로 한다’는 문구를 볼 수 있다. 앞의 문구는 해약금, 뒤의 문구는 위약금에 관한 내용이다.

먼저 해약금을 알아보면, 한번 계약을 체결하면 계약의 효력을 없는 것으로 돌리기 어렵다. 그럼 계약을 되돌릴 순 없는 것일까(해제)? 해약금이 가장 손쉬운 계약 해제 방법이다.

민법 제565조는 해약금을 규정하고 있다. 위 계약서 의미와 동일한 것으로 민법과 같은 내용을 계약서에 담아 양 측이 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 있다는 합의를 한 것이다.

계약금은 위와 같이 계약을 해약금이 되기도 하지만, 일방이 계약을 지키지 않을 경우 손해액을 미리 정한 위약금의 의미도 있다. 위약금은 계약을 지키지 않은 경우 그 손해액을 미리 정해 놓은 것인데, 위와 같이 일방이 계약을 해제하거나, 채무를 불이행한 경우 계약금으로 손해를 배상받게 된다.

위약금이 없다면 계약을 어긴 상대방에게 손해를 일일이 입증해야 배상을 받을 수 있지만, 위약금을 미리 정해 손해액을 손쉽게 배상받을 수 있다.