[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 최종 1주택

작년 12월 18일 전주시 전역이 ‘조정대상지역’으로 지정되었는데 조정대상지역 지정으로 인해 변경된 가장 큰 두 가지는 다주택자에 대한 중과세와 1세대1주택 비과세요건의 강화입니다.

오늘의 테마인 ‘최종 1주택’ 규정이란 다주택자가 다른 주택을 처분하고 1주택만(최종 1주택) 남은 상태에서 1세대 1주택 비과세요건 충족을 위한 보유 및 거주기간 계산 시 주택의 취득일을 언제로 보느냐에 방점을 찍게 됩니다.

개정 전 세법에 의하면 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택은 2년의 보유요건만 충족하면 거주여부에 상관없이 비과세가 가능했는데, 2021년 세법개정으로 다주택자에 대한 비과세적용 시 종전의 보유기간은 모두 리셋 되어버리고 보유 및 거주기간을 새로이 기산하게 됩니다.

즉, 보유기간은 취득일부터 양도일까지 계산하는 것이 세법상의 원칙이나, 다주택자의 1세대1주택 비과세요건 충족을 위한 보유기간을 계산할 경우 다주택자가 1주택 외의 주택을 모두 처분(양도, 증여, 용도변경 등)하여 1주택자가 된 경우 1주택이 된 날(최종 1주택)로부터 보유기간을 새로이 계산하게 됩니다.

따라서 비록 조정대상지역 지정 전에 취득한 주택이라도 2021년 1월 1일 기준으로 2주택자라면 1세대 1주택 비과세 적용을 위한 보유기간 계산 시 다주택 보유기간은 보유 및 거주기간에 포함되지 않고, 최종적으로 1주택이 되는 날부터 새로이 보유 및 거주기간을 기산하게 됩니다.

여기서 주의할 점은 다주택자라 하더라도 멸실로 인해 1주택이 되는 상황에서는 최종 1주택 규정이 적용되지 않고 비과세대상 주택의 원시취득일부터 보유 및 거주기간을 기산하게 됩니다.

덧붙여서 비록 2주택자라 하더라도 거주이전을 위한 일시적 2주택 사유에 해당되는 경우에는 최종 1주택 규정의 적용이 배제되고, 해당주택의 취득일부터 보유기간을 기산하게 됩니다.

결론적으로 ‘최종 1주택’을 이해하는데 있어서 가장 중요한 것은 시점입니다. 바로 2021년 1월 1일을 기점으로 다주택이냐 1주택에 따라 취득시기가 달라진다는 점입니다. /노인환(한국/미국세무사)