[노인환 세무사의 세(稅)상만사] 꼬리에 꼬리를 무는 1세대 1주택 비과세

국내에 거주하는 1세대가 1주택을 2년 이상 보유한 주택의 양도로 인해 발생하는 소득에는 국민의 주거안정과 거주이전의 자유를 보장하는 취지에서 과세하지 않는 것이 세법상의 원칙입니다.

그러나 실지로 거주유무와 무관하게 2년간의 보유요건 충족으로 비과세를 무한정 허용한다면 투기목적에 악용될 수도 있어 본래의 취지에 반하는 결과를 초래하게 되며, 특히 조정지역의 경우 2년 이상 보유라는 필요조건과 2년 이상 거주라는 충분조건을 필요로 하며, 양도 당시 주택가격이 12억 원을 초과한다면 12억 원까지는 비과세되며 초과하는 부분에 대해서만 과세됩니다. 즉, 보유기간, 거주기간, 가격이라는 3가지 상수와 취득 당시 조정지역 이었는지의 변수를 모두 만족해야만 비과세가 가능해지는데, 현재 전북지역에서는 전주시전역이 조정지역으로 지정되어 있습니다.

이러한 1세대1주택 비과세제도는 2021년 1월 1일을 기준으로 일반지역, 조정지역, 조정지역 내 다주택자로 나뉘어서 적용되며 분양권 및 조합원입주권도 하나의 주택으로 보아 다주택자 여부를 판단하게 됩니다.

먼저 취득 당시 조정지역이 아니었고, 2021년 1월 1일 현재 1주택자라면 비록 양도 당시 조정지역에 해당하더라도 거주유무와 무관하게 2년 이상 보유만 한다면 양도소득세를 내지 않아도 됩니다.

두 번째로 취득 당시에 조정지역 이었다면 비록 양도 당시에 조정지역에서 해제되더라도 2년의 보유요건과 2년 이상 거주해야 하는데, 거주기간의 계산은 주민등록표상 전입일부터 전출일까지의 기간에 의하며 원칙적으로 세대전원이 전입해야 합니다.

그런데 2021년 1월 1일 현재 다주택자였다면 보유 및 거주기간의 계산이 달라집니다. 2021년 1월 1일 현재 다주택자가 비과세혜택을 받기 위해서는 다른 주택을 모두 처분(증여 및 용도변경 포함)하고 최종적으로 1주택이 남은 상태에서 2년의 보유요건을 충족해야 비과세가 가능하며, 그 최종적으로 남은 1주택이 조정지역지정일 이후에 취득한 주택이라면 양도 시점에서 조정지역에서 해제되더라도 2년의 보유 및 거주요건을 충족해야만 비과세됩니다.

덧붙여서 비록 취득 당시 조정지역에 해당하더라도 주거이전을 위한 일시적 2주택, 상속주택, 동거봉양을 위한 합가 등의 예외규정은 여전히 유효합니다.

/노인환 (한국·미국세무사)