창간75주년, 전북대표 언론 since 1950

의뢰인은 이번에 1억 5000만원에 전세 계약을 체결했다. 의뢰인은 요즘 전세사기가 많은데, 자신의 전세 계약에 문제가 없는지 물어왔다. 

우리 주택임대차보호법은 어떻게 하면 전세금을 보장할 수 있을지 고민하고 만들어진 법이다. 그래서 임대차(전세) 계약 체결 후, 실제 거주하고, 전입신고 후 확정일자를 받았다 전세금에 대해 걱정할 염려가 적다.

반복하자면 대항력은 선순위 근저당, 가압류 등이 없다면 바뀐 집주인에게 임대차를 주장할 수도 있고, 우선변제권은 거주하는 집이 담보물이 되는 효과, 최우선변제권은 전북의 경우 7,500만원이하 전세라면 경매에서 2,500만원까지 최우선으로 배당받을 수 있다. 

그래서 전세 사기를 접한 후, 등기부를 확인하고, 전입신고 후 확정일자를 받았다면 큰 문제가 없을 텐데 왜 문제가 되지, 라고 생각했다.

전세사기에 대해 인터넷 검색을 하면, 1930년대부터 뉴스로 접할 수 있다. 전세는 보통 서민의 전 재산인 보증금을 집주인에게 맡겨놓는 것으로 사기 범죄의 타깃이 되는 경우가 많다. 사기 수법은 가장 흔하게 보통 집주인이 아닌 자가 집주인인 것처럼 임대차 계약을 체결하고 전세금을 빼돌리는 것이다. 그래서 전세계약 시 계약을 체결하는 사람이 임대인이 집의 소유자가 맞는지 확인해야 한다.

그런데 요즘 전세사기는 전세의 가장 근본적인 리스크인 집값이 보증금보다 낮아지기 때문에 발생한다. 아파트는 비교적 시가가 명확하지만 빌라 같은 경우 시가 확인이 어렵다. 그래서 비싼 전세금을 지불할 경우 집값이 전세금에 미치지 못해 종국적으로 전세금 전액을 받지 못할 확률이 높아진다. 

전세는 큰돈을 집주인에게 맡기는 방식의 임대 제도로 큰 위험이 내재되어 있다. 위험을 회피하기 위해 계약 상대방이 소유자인지, 등기부를 확인해 선순위 근저당, 가압류 등이 없는지, 집의 시가와 전세금 비율 등을 확인하고, 마지막으로 전세보증금 반환 보증에 가급적 가입해야 한다. 그래도 복잡한 법률 분쟁 또는 사기에 휘말릴 수 있는 게 전세이다. 부디 무사히 전세금을 돌려받을 수 있기만을 바랄 뿐이다. 

/최영호 법무법인 모악 변호사