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고금리, 고물가, 경기 침체가 장기화되면서 미래 불확실성으로 인한 전북 도내 주택시장의 양극화 현상이 여전히 지역적으로 심화되고 있다.

상가 역시 형편이 좋을 리 없다. 수요층이 공존하는 거대 상권이 무너지면서 폐업이 늘고 공실률 또한 심각한 수준에 있다.

투자 수요가 위축되고 거래 절벽을  넘어 빙하기를 맞으면서 나락의 굴레를 벗어나지 못한 채 그 잔해 위에  우뚝 서 있다.

조물주 위에 건물주라는 표현이 오랫동안 회자되면서 건물주가 되기 위해  많은 사람들이 노력과 희생을 해왔던 지난날과는 달리 높은 대출 이자와 상가 수익률을 감안하면  아주 먼 옛날이야기가 되어 버린 지 오래다.

구도심. 대학가. 신도시 가릴 것 없이 빈 상가는 여전히 속출하고 있고 줄줄이 임대를 알리는 빛 바랜 현수막은 자영업자들의 줄 폐업을 알리는 슬픈 자화상이다.

건물이 통째로 임대가 나와 있는가 하면 몇 년째 주인을 찾지 못한 채 흉물스럽게 방치된 상가도 흔히 볼 수 있다.

오랫동안 힘든 삶에 개미허리가 되어 버린 임차인 역시 어려움을 호소하고 있다.

한국토지주택공사(LH)와 전주시가 땅장사에 급급해 시대를 반영하지 못한 채 지구단위계획이 빚어낸 최대의 참사이자 인재다.

부동산원에 따르면 도내 중대형 상가 공실률은 지난해 3분기 기준 18,2%  전국 평균 12,7%보다 높게 나오고 있다.

소규모 상가 공실률 역시 7,2%인 반면에 전국 평균 6,5% 보다 높다. 오피스텔 시장 또한 공실률 15.9% 전국 평균 8.9%로 어렵긴  마찬가지다.

공실이 늘어 가는 이유는 뭘까?

먼저 과잉 공급을 들 수 있다. 신도시 개발 초기부터 인구 대비 수요를 파악하지 못한 채  상가부지를 남발한데 원인을 찾을 수 있고, 다음은 코로나19를 거치면서 자영업자들의 몰락으로 창업보다는 폐업이 늘어나고 있기 때문이다.

셋째  온라인 발달은 배달문화를 성장시키면서 젊은 친구들의 소비패턴까지도 바꿔 놓았고 그 외 상권은 침체의 길을 걸을 수밖에 없다. 넷째  젊은 층이 신도시로 유입되면서 구 도심상권은  직격탄을 맞고 있다. 다섯째  창업 범위 안에  동종 경쟁업체들이 너무 많다. 여​섯째 상가임대차보호법 개정도 한몫을 하고 있다. 한번 계약을 하면 10년 동안 한 해  5% 이상 임대료를 인상할 수 없다는데 이유가 있다. 일곱째 높은 임대료와 인건비,분양가 등을 원인으로 들 수 있다.

상가는 훌륭한 투자 상품이긴 하나 경기나 금리에 민감하기 때문에 자칫 애물단지로 전락할 수 있는 고 위험군에 속해 있다.

상권은 구도심에서 대학로 또다시 신도시를 돌아 이제는 배달문화로 발 빠르게 옮겨 다니며 진화하고 있다.

이토록 위험한 양날의 칼을 가지고 있기 때문에 상가 투자나 임대는 더더욱 심사숙고해야 한다.

성공적인 상가 투자개발을 위해서는 상가 대비 인구 밀집도, 교통, 위치, 자기자본 등을 고려하여 보다 더 신중을 기할  필요가 있다. 지속적으로 상권이 몰락하다 보면 경기 침체는 물론 소비시장까지도 위협하면서 자영업자들의 구심점이 무너지고 생존권마저도 위협할 수밖에 없다.

정부가 나서서 임대인과 임차인이 상생할 수 있는 제도적 장치를 만들어 주어야 한다. 강자는 어떻게든 살아남는다. 약자도 살아남을 수 있도록  세밀한 정책이 필요하기에 오늘도 필자가 목소리를 높이는 이유다.

노동식 한국공인중개사협회 중앙자문위원

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