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문-W는 J로부터 건물신축공사를 도급받으면서 W의 노력과 재료를 들여 공사를 완성하기로 하되 J명의로 건축허가 및 사용검사를 받은 후 J에게 인도하기로 약정하였습니다. 건축 완료 후 J명의로 건물의 소유권보존등기까지 마쳤으나 J가 공사대금의 잔금을 지급하지 않자, W는 신축건물의 인도를 거부하였습니다. 이 경우 W는 공사대금의 잔금을 교부받을 때까지 건물의 명도를 거부할 수 있는 것인지요.

답-건물도급계약관계에 있어서 건물의 소유권귀속관계에 관하여 대법원은 ‘일반적으로 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 사람은 그 건물의 소유권을 원시취득하는 것이고, 다만 도급계약에 있어서는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 완성하더라도 도급인과 수급인 사이에 도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 하는 등 완성된 건물의 소유권을 도급인에게 귀속시키기로 합의한 것으로 보여질 경우에는 그 건물의 소유권은 도급인에게 원시적으로 귀속된다(대법원 1997년 5월 30일 선고 97다8601 판결)’고 보고 있습니다.

따라서 위 사안에서도 신축건물의 소유권은 도급인 J에게 귀속시키기로 합의한 것으로 볼 수 있습니다.

다만, 민법 제320조 제1항이 ‘타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다’라고 규정하고 있으므로, 주택건물의 신축공사를 한 수급인이 그 건물을 점유하고 있고 또 그 건물에 관하여 생긴 공사금 채권이 있다면, 수급인은 그 채권을 변제받을 때까지 건물을 유치할 권리가 있다고 할 것이고, 이러한 유치권은 수급인이 점유를 상실하거나 피담보채무가 변제되는 등 특단의 사정이 없는 한 소멸되지 않는다고 할 것입니다(대법원 1995년 9월 15일 선고 95다16202 판결).

결국 W는 공사대금잔금을 지급받을 때까지 신축건물의 인도를 거부할 수 있다고 보아야 할 것입니다.

법무법인 緣(연)

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