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A는 아파트 한 채를 구입하기로 하고 매물을 알아보았습니다. 그러던 중 어느 한 부동산 중개업자가 급하게 나온 매물이라서 시세보다 저렴하다고 하며 다른 사람이 먼저 사지 않도록 가계약금을 걸어 놓으라고 권유하여 가계약금을 아파트 소유자의 통장에 입금하였습니다.

그 후 A는 사정상 본계약을 체결할 수 없게 되었습니다. 과연 A는 이미 지급한 가계약금을 무사히 돌려받을 수 있을까요?

통상적으로 부동산 매매계약을 하기 전에 가계약금을 지급하는데, 본계약 체결 전에 계약을 파기할 경우 가계약금의 반환 여부에 관한 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이에 대하여 대법원은 “계약이 성립하기 위하여는 당사자 사이에 의사의 합치가 있을 것이 요구되고 이러한 의사의 합치는 당해 계약의 내용을 이루는 모든 사항에 관하여 있어야 하는 것은 아니나 그 본질적 사항이나 중요 사항에 관하여는 구체적으로 의사의 합치가 있거나 적어도 장래 구체적으로 특정할 수 있는 기준과 방법 등에 관한 합의는 있어야 한다.”고 판시하였는데, 구체적으로 “부동산 매매에 관한 가계약서 작성 당시 매매목적물과 매매대금 등이 특정되고 중도금 지급방법에 관한 합의가 있었다면 그 가계약서에 잔금 지급시기가 기재되지 않았고 후에 정식계약서가 작성되지 않았다 하더라도 매매계약은 성립했다.”고 판단하였습니다(대법원 2006년 11월 24일 선고 2005다39594 판결).

위 사례의 경우, 만일 A와 매도인 간에 아파트의 동·호수를 특정하고, 총 매매대금을 정하고, 중도금 내지 잔금 지급일자나 입주일자를 협의했다면 중요부분에 대한 합의가 있다고 볼 수 있어, 가계약금만을 지급한 경우에도 아파트 매매계약이 성립하였다고 볼 수 있겠습니다.

따라서 이 경우 A가 아파트를 매수하지 않기로 결정하였다면 가계약금을 돌려받을 수 없습니다. 그러나 매도인과 이런 부분에 대해 어느 정도 구체적으로 협의되지 않았다면, 가계약금을 돌려받을 수 있을 것입니다.

<법무법인 최상> 문의 (063) 904-3300